[摘要] 房天下东营楼市月鉴，品评楼市动态，把握楼市脉搏，倾听东营楼市好声音。
3、 土地调控体现差异化，监管力度进一步提升
增加住宅用地供应，严防高价地。9月25日，国土资源部召开部分城市房地产用地管理和调控工作座谈会，要求进一步做好房地产用地管理和调控，保持城市地价平稳，切实稳定土地市场。会议指出当前地价整体上仍处于温和上涨的通道内，同时也要看到近期“地王”涌现有复杂因素，包括房价连续上涨、量价齐升，房企回笼资金较快，一些大型房企加大了对优质地块的争夺力度；一些地方政府默许甚至助推出现高价地，或债务压力下集中推出优质地块，忽视了有关均衡供地的要求。
会议提出国土资源管理部门四季度工作目标，要加大高价地的防范力度，增加住宅用地供应。四季度土地供应迎来新高峰，加之地方政府性债务偿债压力，市场产生高价地动力很大，务必严防密控，精心设计土地出让方案，将严防高价地作为近期市场稳定的首要工作目标。同时，房价持续较快上涨、供需紧张的城市，要继续增加住宅用地供应，必要时要压缩其他用途土地的供应规模，优先保障住宅用地的供应。各城市特别是4个一线城市要调增并公布住房用地供应计划，向社会释放土地供应增加的积极信号，以过去5年实际供地平均量为标准，持续增加住宅用地供应，保证一定的增幅。
土地利用巡查全面铺开，进一步明确闲置土地处置要求。7月11日，土地利用动态巡查工作现场会在常州召开。会议在总结常州、海宁、合肥、瑞金、临沂、东莞6个城市土地利用动态巡查试点的基础上，在范围内建立土地利用动态巡查制度，对建设用地开发利用情况实行全程监管，防止土地闲置浪费。国土资源部进一步明确了闲置土地处置的相关要求，加大对闲置土地的清查处置力度，处置的每个环节都要录入监管系统，闲置土地要向社会公开，并及时抄送金融监管等部门。通过推行土地利用动态巡查制度，能大力盘活存量建设用地，最终促进土地开发利用。同时，7月证监会在多次新闻发布会上均强调，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。
国土部重拳打击省级重点项目违法用地。9月9日国土部在网站公示一起挂牌督办的违法用地案件，昭示省级重点项目也不能作为违法用地的挡箭牌。据国土资源部执法监察局披露，2006年6月至2013年7月，贵州省贵阳市金石产业园内的25家企业陆续违法占地建设物流仓储、石材加工等项目，合计占地2545.169亩。目前，国土资源部已责成贵州厅按照相关规定，会同有关部门进行调查。处理意见将于10月18日前报国土资源部。公开信息显示，贵阳金石产业园是贵州省重大工程和重点项目，是贵州省十大工业园区之一，也是贵阳市委、市政府竭力打造的民营经济百亿园区。该案的查处凸显了国土资源部打击国土资源领域违法违规案件的信心和决心。自今年二季度起，国土资源部加强了对国土资源违法案件的查处力度，将“按季度”挂牌督办制度改为“即时”挂牌督办。
4、 房地产长效机制备受关注，土地、税收等多方面推进
长效机制草案呼之欲出。据媒体报道，国家发改委、住建部等有关部门协同推进两年有余之后，“房地产调控长效机制”已完成草案并进入征求意见阶段，最终方案有望于十八届三中全会后对外公布。房地产调控长效机制主要涉及房地产保有交易环节税负、地方政府土地出让金收支管理、城镇居民住房保障等内容，目前已经起步的基础性工作包括房产税试点、个人住房信息系统联网、健全不动产统一登记制度等。新一届政府着力“促进房地产市场健康发展”，对不同场合多次提及“建立长效机制”，表明中央对房地产调控的态度和思路正在发生转变。
4.1 加快集体土地确权流转
全面推进集体土地确权登记发证工作。9月3日国土资源部下发《关于进一步加快农村地籍调查推进集体土地确权登记发证工作的通知》，要求采取切实有效措施，进一步加快农村地籍调查，全面推进集体土地确权登记发证工作。《通知》指出，各地要通过组织开展农村地籍调查，全面掌握农村范围内每一宗土地的利用类型、数量、分布及权属、界址等产权状况，为当前开展的集体土地确权登记发证工作提供基础支撑，同时为下一步不动产统一登记奠定坚实基础。
通知明确，要充分结合农村集体土地确权登记发证工作的总体部署和要求，在已基本完成集体土地所有权登记发证工作的基础上，继续做好调查成果的整理完善工作，尽快组织开展农村集体建设用地调查和宅基地调查，全力保证农村集体土地确权登记发证工作顺利进行。
农村土地流转逐步放开。8月5日，广东省政府法制办公开征求意见的《广东省农村宅基地管理办法（送审稿）》，若该办法通过，今后广东农村宅基地将可以在本镇、本集体内部流转。8月22日，温州市人民政府办公室关于印发温州市农村产权交易管理暂行办法的通知，通知规定自10月1日起包括农村土地承包经营权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权、依法可以交易的农村房屋所有权等12类农村产权将在农村产权服务机构交易。
征地保障补偿措施走向健全。9月10日，江苏省发布《江苏省征地补偿与被征地农民社会保障办法》（省政府第93号令），确立了被征地农民社会保障“即征即保、应保尽保、分类施保、逐步提高”的原则。规定被征地农民全部刚性进保，纳入城乡社会保障体系；根据被征地农民年龄段的不同，规定劳动年龄段的被征地农民参加企业职工基本养老保险，未参加企业职工基本养老保险的，可以选择参加城镇居民社会养老保险或者新型农村社会养老保险。《办法》规定，征收农民集体所有的土地，应依法足额支付征地补偿费用，安排被征地农民的社会保障费用。征地补偿费用没足额到位的，被征地农村集体经济组织及其成员有权拒绝交地。
4.2 税制改革初步明确方向
或将按揭贷款等计入抵扣因素，新个税制将更体现税收公平。近日，财政部部长楼继伟在接受媒体采访时表示，下一步改革个税的方向，是由目前的分类税制转向综合和分类相结合的税制。新税制在对部分所得项目实行综合计税的同时，会将纳税人家庭负担，如赡养人口、按揭贷款等情况计入抵扣因素，更体现税收公平。分类与综合相结合的税制模式比较符合我国人口多、社会经济发展极不平衡、在一个历史时期中有必要适当鼓励资本形成与创业行为的国情，同时也能满足其调节功能。
房产税年内扩容预期不断加码。2013年“国五条”出台后，先后有传闻称北京、广州、湘潭、鄂州、杭州等热点城市将成为房产税第二批试点，其中杭州因传闻4月出台试点方案被叫停而备受关注。近期媒体称杭州方案有望在今年10月亮相，实时版方案在原有基础上，将税率由0.4%-0.8%上调至0.5%-1.0%，征收范围仍然不包括存量房屋。
8月28日，第十二届人民代表大会常务委员会第四次会议上，财政部长楼继伟和国家发改委主任徐绍史分别指出下一阶段的工作重点包括扩大个人住房房产税改革试点范围，房产税年内扩容预期再度加码。
5、 新型城镇化仍为关注重点，“以人为本”或将优化现有住房结构
5.1 更加关注城市人居环境建设
国务院印发《关于加强城市基础设施建设的意见》，促进改善城市人居环境。近日，国务院印发《关于加强城市基础设施建设的意见》，指出加强城市基础设施建设，要围绕推进新型城镇化的重大战略部署。《意见》既利当前更利长远，既能增强城市综合承载能力、造福广大群众、提高以人为核心的新型城镇化质量，又能拉动有效投资和消费、扩大就业、促进节能减排、推动经济结构调整和发展方式转变。
城市基础设施建设，与民生密切相关。《意见》明确要求，优先加强供水、供气、供热、电力、通信、公共交通、物流配送、防灾避险等与民生密切相关的基础设施建设，加强老旧基础设施改造。
同时《意见》还明确要深化投融资体制改革，在确保政府投入的基础上，充分发挥市场机制作用，吸引民间资本参与经营性项目建设与运营，改善城市人居生态环境，保障城市运行安全。
5.2 继续支持保障安居工程
集体用地有望继续介入保障房。8月7日媒体报道，国土部日前召开利用集体土地建设租赁住房试点工作闭门会议，对京、沪首批集体土地建设租赁住房的经验进行总结。与此同时，集体土地建设租赁房试点将在2013年迎来第二批试点启动，广州将有可能成为第二批试点城市之一。考虑到农村集体可能借试点建设“小产权房”的风险，国土部一直对“集体土地建租赁房”持谨慎态度，但利用集体土地建设公租房，一方面可以盘活农村集体用地，加大住宅用地供应量，同时也满足国家加大保障性住房建设的政策要求，总体来说对房地产市场将起到积极正面的作用。
发改委放宽棚改项目债券融资比例上限至70%。8月22日，国家发改委下发《关于企业债券融资支持棚户区改造有关问题的通知》，对专项用于棚户区改造项目发债募集资金额度比例，放宽至总投资的70%上限，这意味着棚改项目发债杠杆提高了10个百分点。
通知明确规定，凡是承担棚户区改造项目建设任务的企业，均可申请发行企业债券用于棚户区改造项目建设；对于专项用于棚户区改造发债申请，将按照“加快和简化审核类”债券审核程序，优先办理核准手续，加快审批速度。此外，《通知》首次明确，鼓励企业发行“债贷组合”专项债券用于棚户区改造项目建设。
审计署公布“2012年城镇保障性安居工程跟踪审计结果”。8月9日，审计署发布2013年第29号公告，公布“2012年城镇保障性安居工程跟踪审计结果”。公告称，2012年城镇保障性安居工程开工768.83万套、基本建成590.20万套（含竣工453.59万套）、新增发放廉租住房租赁补贴52.99万户。通过各类城镇保障性住房建设和棚户区改造，为953.74万户中低收入住房困难家庭提供安居保障，惠及2667.77万人。
审计过程中也发现，有10.84万户不符合保障条件的家庭，因提供不实资料、相关部门审核把关不严，违规享受保障性住房实物分配3.89 万套、领取租赁补贴1.53 亿元；360 个项目或单位挪用保障性安居工程专项资金57.99 亿元，用于归还贷款、对外投资、征地拆迁以及单位资金周转等非保障性安居工程项目支出。
5.3 养老产业迎来发展契机
“以房养老”引发热议。2013 年9 月13 日，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》出台。《意见》指出以政府为主导，发挥社会力量作用，支持社会力量举办养老机构。通过完善投融资政策，吸引更多民间资本，培育和扶持养老服务机构和企业发展，同时制定支持发展养老服务业的土地政策、税费优惠政策和补贴支持政策，吸引社会力量加入养老服务力系的建立。完成“到2020 年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系”的发展目标。此次《意见》明确提出，“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，即“以房养老”，有消息称具体操作办法和实施计划有望明年一季度出台。
根据国家统计局数据，2011 年我国65 岁以上老年人口抚养比达到12.3%，2012 年提升到12.7%。联合国预测数据显示，2015 年后我国的抚养比将逐年提高，2025 年将达到42.2%，2035 年提高到51.9%。其中老年抚养比的提高成为未来20 年我国总抚养比稳步提高的最重要原因。而发动社会力量养老为房地产业带来发展机遇。今年以来，国家曾多次强调深化改革加快发展养老服务业的政策措施，使企业逐步参与到养老服务当中。此次《意见》的下发，将进一步刺激养老地产的发展，为未来的房地产市场带来新的契机。
在养老体制改革的进程中，“以房养老”只能是解决养老服务金的补充措施之一。国家将继续大力完善社会养老制度，通过推动社会力量积极参与养老产业及养老公共服务，应对老龄化大潮的来临。与此同时，对于房地产开发企业来说，养老产业的发展将带来新的市场需求。由于受众的需求特殊，养老地产项目与以往不同，需要更注重配套设施及服务水平，以满足老年人生活的各项需要，尤其是医疗设备配套及相关专业人员的跟进。因此，养老地产项目的规模应结合实际需求进行规划，设计应更为科学、人性，管理应更加高效。
6、 展望：土地、金融改革渐上轨道，建立健全长效机制成为导向
四季度热点城市调控力度不会放松，部分城市仍可能有微调。“国五条”及地方调控政策出台短期内对市场起到了较为明显的抑制作用。但是由于部分热点城市的刚性需求及改善型需求庞大，而供应却出现紧缩，供需矛盾依然突出。同时企业预期的持续看好使得近来重点城市土地市场“地王”频现，未来这部分城市房价上行压力仍然较大。在当前一二线城市仍继续呈现“高温”的情况下，调控力度仍将坚持不放松。但与之相对的是，部分城市经济下行压力增大，房地产仍较为低迷，房价上涨压力不大，政府也可能考虑在政策允许范围之内做一定调整，引导房地产市场活力，从而来推动经济，如舟山、珠海、金华等非省会的限购城市，均可能成为限购松绑的“潜力”城市。
土地金融改革先行一步，房产税有望出台，新型城镇化和长效机制成为工作中心。“宏观要稳、微观要活”是近期中央政府宏观经济决策思路，在维持房地产调控政策总体平稳的同时，中央政府会给予地方政府适当的政策调整空间，并立足长远，使房地产调控由行政手段向长效的市场调节机制转变。其中土地改革和金融调节已有部分陆续出台，增加住宅用地供应、稳定地价、严防高价地成为四季度市场稳定的首要工作目标，对保障房和棚户区改造的关注度及支持力度也持续加大。在第四季度，部分热点城市房价上涨压力依然显著，房产税试点范围扩大仍是市场关注热点；此外，加强保障房制度完善、促进公租房制度健全等举措也颇受关注。需要特别注意的是，11月十八届三中全会的召开，将为明年及未来房地产市场长期发展确定导向，新型城镇化和长效机制将成为未来工作的重点。
二、观·城市
中指研究院报道：根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年9月，100个城市（新建）住宅平均价格1为10554元/平方米，环比8月上涨1.07%，自2012年6月以来连续第16个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.15个百分点，其中79个城市环比上涨，21个城市环比下跌。与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数减少8个，其中跌幅在1%（含1%）以上的有6个；本月环比上涨的城市比上月增加8个，其中涨幅在1%（含1%）以上的有34个，较上月增加3个。同比来看，100个城市住宅均价与2012年9月相比上涨9.48%，涨幅比上月扩大0.87个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为18179元/平方米，环比上月上涨1.72%，与上年同期相比上涨13.87%。另外，按中位数计算，100个城市（新建）住宅价格中位数为7128元/平方米，环比上月上涨1.19%。
总体来看，9月百城价格继续上涨且涨幅自今年5月以来再次突破1%，100个城市的住宅平均价格自2012年6月起连续第16个月环比上涨且平均涨幅较上月扩大0.15个百分点，上涨城市个数进一步增加至79个；同比连续第10个月上涨，涨幅扩大至9.48%；十大城市新房价格环比上涨1.72%，北京上涨3.75%，涨幅居之首。时至“金九”旺季，楼市继续升温，如北京截至9月底全市住宅成交量已超过去年全年，在去化压力不大的情况下房企拥有更多市场定价权，通过高价加推、减小优惠力度等方式提价；需求方面，在“国五条”、“房价调控目标”等政策效应逐渐弱化的趋势下，市场上涨预期渐浓，购房者结束观望并加快入市；土地市场方面，北京、上海、天津等城市接连出现高溢价地块，苏杭等地高价地争夺战等现象继续升温。在市场整体形势上行、地价上涨等因素正向带动下，百城价格指数持续上涨且涨幅再次突破1%。
值得注意的是，不同城市住宅市场表现明显差异化，北上广深等重点城市持续供应不足，房价上涨明显且未来上涨压力仍较大，需警惕未来调控政策升级风险；而多数三四线城市房源供应充足，随着10月推盘量继续增加，房价整体以稳为主。
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