北京将迎自住房供应高峰 成楼市供应主力

新京报  2017-06-04 09:40

[摘要] 随着“3·17”北京楼市调控之后高端住宅项目预售证审批从严，北京市场上的新房供应开始呈紧缩状态。不仅如此，自楼市调控以来，在土地供应上，也鲜有含大规模商品住宅类土地入市，大多数出让的居住类用地都是含有较高比例的自住型商品房用地，或者有自持年限要求。

随着“3·17”北京楼市调控之后高端住宅项目预售证审批从严，北京市场上的新房供应开始呈紧缩状态。不仅如此，自楼市调控以来，在土地供应上，也鲜有含大规模商品住宅类土地入市，大多数出让的居住类用地都是含有较高比例的自住型商品房用地，或者有自持年限要求。在这样的背景之下，可预见的是，未来北京市场的新房供应将打破2015年以来豪宅为主的供应局面，转而由自住房“接棒”。

自住房用地大增

今年4月，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》，两个《计划》已经指出，未来五年自住型商品房将供地1020公顷，为市场带来约25万套房源。而今年北京自住房用地由原本的83万公顷大幅度增加到200万公顷，接近原计划的2.5倍，为市场提供5万套左右的房源。

从实际供应量上来看，据中原地产统计，截至4月27日，今年北京市已经累计有15宗住宅用地成交，其中自住型商品房面积达87.04万平方米，占比39.29%，远高于去年。

此外，根据北京市规土委公开资料统计，4月27日后，北京土地市场在5月3日和5月24日，各成交一宗宅地。其中，5月24日成交的丰台区槐房新村地块建筑面积共16.4万平方米，含4.1万平方米自住房。年内北京商品住房供应面积已经达到了94万平方米，而自住房供应面积达到91万平方米。

业内看来，根据项目建设周期，今年年底到明年上半年市场将迎来一轮自住房供应高峰。届时，自住型商品房将成为北京房地产市场的供应主力。截至目前，今年自住房用地供应量已经超过了2016年全年。

大量自住房将拉低均价

亚豪机构市场总监郭毅观察认为，虽然目前市场的供应以含自住型商品房的土地居多，但开发商拿地积极性并没有降低。

从“3·17”新政以来，大部分自住房用地都是经过房企激烈竞价之后才宣布成交的。部分房企的拿地成本价甚至已经逼近自住房销售限价。比如4月27日成交的丰台区南苑乡地块，据机构计算，开发商河南正商的拿地楼面价已经高达3.1万元/平方米，而该地块自住房销售限价为3.5万元/平方米。

房企将开始成本优势比拼。这些地块基本都接近零利润，稍有不慎就会亏损。房企拿地已经不可能有规模利润，完全是出于战略角度，同时有分摊管理成本，增加销售业绩的考虑。而未来房地产行业增收不增利也会成为趋势。

限价及自住房的入市，对未来1年后北京房价市场稳定将有非常大的影响。“大量自住房不仅可以从数据上拉低均价，而且从供需结构上，影响购房者入市的判断，缓解供需矛盾。”

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