[摘要] 某房地产研究院近日发布《4月份上海房地产市场报告》。该报告显示，2017年4月份，上海新房和二手房成交面积均处于近5年同期低位，新房成交均价环比下跌0.7%。随着开发企业“拿证(预售许可证)”速度加快，预计上海新房市场供求关系将出现逆转，新房价格仍将维持相对平稳的态势，但二手房价格指数预计趋于震荡式下跌。
某房地产研究院近日发布《4月份上海房地产市场报告》。该报告显示，2017年4月份，上海新房和二手房成交面积均处于近5年同期低位，新房成交均价环比下跌0.7%。随着开发企业“拿证(预售许可证)”速度加快，预计上海新房市场供求关系将出现逆转，新房价格仍将维持相对平稳的态势，但二手房价格指数预计趋于震荡式下跌。
随着调控政策的持续，上海购房市场更趋于理性。交易量的下滑，有助于抑制房价的过快上涨。而5月份出台的摇号购房制度，将更好地规范当前市场交易秩序。从中长期市场来看，积极增加供地、严格当前购房政策依然是很关键。
首先，4月成交面积为历史同期低位，新房市场持续供不应求。4月份，上海新房成交面积67万平方米，环比减少9.4%，同比减少30.8%；新增供给面积56万平方米，环比增加43.0%，同比减少64.5%。其中，虹口、崇明4月新建住宅成交面积环比上升幅度，分别为285%和98%。
值得注意的是，虹口新房可售规模并不大，成交的环比数字容易反弹。而对于崇明市场来说，近期关于轨道交通建设等概念相对较多，部分购房者比较认可此类价值洼地，购房积极性上升。而长宁、黄浦、宝山、静安则环比下降超过30%。虽然4月新房供应延续了3月份的环比增长态势，但值仍处于2010年以来历史同期。
4月份，上海新建商品住宅批售比由3月的0.53上升至0.83，仍然低于2010年以来4月历史平均值1.2。按区域看，虹口、普陀、宝山4月供求关系有所好转，但新房市场供不应求的态势仍然持续。随着开发企业“拿证(预售许可证)”速度加快，预计上海新房市场供求关系将出现逆转。
其次，成交均价环比下跌0.7%，郊区价格涨幅较大。4月份，上海商品住宅成交均价为47682元/平方米，环比下跌0.7%，同比上涨45.7%。由于近期上海市政府加强了对新房预售证发放的审核管理，部分高端项目的入市受阻，预计5月份上海新房价格仍将维持相对平稳的态势。
从区域来看，虹口、嘉定、长宁、松江、青浦、宝山、闵行、徐汇成交价格环比涨幅为正，其中虹口区的新房成交均价环比上涨51%，涨幅，主要由于较多大户型改善项目在本月集中网签。前四个月，郊区房价涨幅普遍较大，其中，松江、崇明、宝山、金山同比涨幅均在55%以上。房价涨势向远郊扩展属于房地产市场板块轮动后期的重要特征之一。
再次，存销比超过11个月，为近21个月以来的位。截至今年4月底，上海新建商品住宅库存总量为629万平方米，环比减少1.7%，同比减少31.3%。观察历史数据，该库存规模为近74个月的水平。在存销比方面，4月份上海新建商品住宅存销比为11.1个月，比3月份增加了0.3个月，是近21个月以来首次回到11个月以上。
从区域看，4月奉贤区存销比进一步下降至3.5，保持全市。奉贤区包括轨道交通、BRT等建设力度较大，属于目前上海郊区市场购房性价比较好的城市，去库存速度较快。嘉定区存销比降至6.3，环比跌幅为12%，主要由于新推盘下降幅度大于销售下降幅度。金山区存销比上升至9.2，环比涨幅为12%，主要由于销售下降幅度大于新推盘下降幅度。
二手房成交为同期，预计价格震荡下跌。4月份，上海二手住宅成交面积122万平方米，环比减少29.9%，同比减少37.9%，但成交面积不及去年月度成交均值的五成，且是2013年以来的同期点。预计5月份上海二手房市场仍处于降温通道，成交面积或将低于去年月度成交均值。
4月份，上海二手房指数为3989点，比3月上升8点，同比上涨12.1%。伴随着成交量的回落，二手房价格指数同比涨幅连续第6个月收窄。在政策从紧的大环境下，市场缺乏大幅反弹的支撑，预计价格将保持震荡式下跌。从微观层面上看，房东挂牌的心理价位也会随之下调，包括租赁价格等或也受到相应的影响。
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