楼市存销比持续减小 调控难度将不容乐观

第一财经日报  2016-09-19 08:54

[摘要] 今年以来，在一线城市和二线热点城市楼市火爆的情况下，主要城市库存不断下滑，一些热点城市由于供应不足，房价仍面临较大的上涨压力。

今年以来，在一线城市和二线热点城市楼市火爆的情况下，主要城市库存不断下滑，一些热点城市由于供应不足，房价仍面临较大的上涨压力。

存销比处历史低位

某机构新发布的35个城市住宅库存报告显示，截至2016年8月底，35个城市新建商品住宅库存总量为24256万平方米，环比减少0.9%，同比减少5.7%。

报告显示，8月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2336万平方米，环比增长8.1%，同比增长26.9%。8月份推盘节奏相比7月份有所加快，说明房企入市积极性在提高。但到了8月份，35个城市月度新增供应量小于新增成交量，所以促使8月份的库存出现了下降。

从反映去库存压力的存销比来看，8月份，35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.1（个月），该数值相比7月份的10个月收窄。

观察历史数据，目前存销比处于历史低位，并不断接近2011年2月7.5个月这个五年来低的数值。预计未来几个月该指标总体上会继续下滑，也意味着后续房价上涨压力仍很大。

分城市类型来看，8月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为7.5、8.7和13.9个月。相比7月份8.5、9.6和14.7个月的数值，三类城市均有加快的表现。

其中，一线城市已连续20个月存销比数值低于12，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的主要原因。同时，新房市场的去库存周期较小，相应房价上涨的压力可能会转嫁到二手房市场上。

二线城市的情况和一线城市类似，目前存销比处于12个月以下的水平，房价上涨幅度相对也较大。部分城市存销比数值比一线城市还要小，房价上涨幅度自然更大。三线城市存销比数值继续缩小，但相比一二线城市，依然较大，仍处在去库存的过程中。

五城房价上涨压力大

合肥、南京、南昌、杭州和上海五座城市存销比较小。这会使得此类城市近期房价上涨压力较大，同时土地交易异常活跃。

部分城市存销比持续下滑的态势较明显。以杭州为例，2014年6月存销比为26个月，属于本轮楼市调整周期中的偏高水平。随后该曲线持续下滑。到了今年7月份存销比跌至6个月，而到了8月份继续下跌至5.2个月。

中原地产首席市场分析师张大伟认为，杭州一直都是二线城市中经济发展好的一个城市，市场需求一直比较大。但2010年后，由于价格过高、供应量过大，房价出现了下跌，在经过多年的价格调整之后，其成交量也迅速扩大，在库存消化得差不多后，房价也开启新一轮的上涨周期。

与杭州情况相似的还有广州。过去几年，广州由于土地供应大，库存较多，因此广州的房价涨幅有限，不仅远不如北上深，而且也跑输厦门、南京等二线城市。但今年3月以来，随着成交量的不断放大，库存得以充分消化后，房价也开始迎来一轮补涨。

2016年上半年35城去库存周期总体上处于下行态势，到了7~8月份情况并没有改变，且处于历史较低水平，这会进一步加剧此类城市房价上涨的压力。从市场预期稳定等角度看，抑制房价已变得刻不容缓。

值得警惕的是，对于一些重点二线城市而言，去库存周期甚至低于6个月的水平。部分城市虽然已经出台了限购等相关政策，但抑制房价的压力依然会比较大。从供给侧结构性改革等思路看，积极增加土地供应、抑制土地价格过快上涨、打击各类捂盘惜售行为，是后续此类重点城市需要关注的内容。

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