[摘要] 近日，记者在东城采访时发现，在几家酒店大堂内有这样一个独立的空间：空间场地装饰现代感十足，几位身穿职业装的顾问在为市民讲解海外投资房产的诀窍，顺便推销一下自己代理的楼盘项目。出近酒店的市民也多留步询问，有几位市民达成初步购房意向。据多方调查采访，我市海外置业略有升温。
近日，记者在东城采访时发现，在几家酒店大堂内有这样一个独立的空间：空间场地装饰现代感十足，几位身穿职业装的顾问在为市民讲解海外投资房产的诀窍，顺便推销一下自己代理的楼盘项目。出近酒店的市民也多留步询问，有几位市民达成初步购房意向。据多方调查采访，我市海外置业略有升温。
近几年，中国人海外购房，中国企业海外购地购项目，成了一股热潮。不过有专家提出，无论在国内，还是在国外，买房都是一件大事，切勿有“国外的月亮也比国内圆”的错觉，应细致研究、谨慎投资。
东营人海外购房升温
11月26日，市民刘先生正在我市某海外购房代理机构咨询相关情况，“我女儿在美国读书，女儿有意留在美国工作，所以我想给他买一套房子。”刘先生一边翻着置业顾问提供的楼盘信息，一边回答记者的提问。
据了解，近年来，我市出国留学的学生持续增加，市民对海外房产的兴趣也越来越浓，“如果做父母的有能力为孩子在国外的工作地买房子的话，还是很乐意为他们买的。”王女士的儿子在澳大利亚读书，他表示如果儿子选择在国外工作、居住的话，她将考虑在澳洲给孩子买房。
“投资性的海外购房也是海外置业升温的原因。”楼市专家杨红旭认为，近三年，悉尼、旧金山、伦敦等少数城市的房价确实有较大涨幅，比国内多数城市要强势。
但杨红旭也表示，也有不少城市的房价出现了连续下跌，“发达国家的房地产市场，与中国相似，都存在周期性波动的规律。只是，周期的长度与波幅，与中国不同。其实，各国之间也存在明显差异。”
国内国外地产行情不一样
分析人士认为，与发达国家相比，中国房地产市仍受城镇化率偏低、经济增速仍处中高水平、适龄购房人口仍多、人口大流规模流动、住房需求仍旺盛等诸多利好因素的支撑，欧美国家则已不存在这类基础因素的支持，或者说这些利好早已弱化。“发达国家的房地产市场，多已发展超百年，已经比较成熟，早就步入存量时代。”
据了解，“存量房时代”的房价涨跌往往变化不大，“进入2000年后，中国的房价涨势很猛，甚至有城市多年保持两位数的增长，而在发达国家的房价则非常温和，绝大部分年份涨幅都是一位数，这样的房价涨幅，在中国人看来，实在没有什么竞争力。”我市海外置业中介公司经理王女士认为，在新房开发热潮时期，市场需求旺盛，产品质量和小区环境不断提升，所以新房价格引领着房价快速上涨。而进入存量房时代之后，城市与社区成熟，没有大拆大建，缺少成片的新建小区，房价自然趋稳。
专家认为影响不同国家、不同城市房价强弱与周期性波动的因素有很多，关键的是两个：经济环境与人口变化。“市民海外置业往往选择发达国家，但发达国家往往经济增速放缓，比如欧美多为2%-3%；同时进入老龄化阶段，人口增长缓慢，住宅存量接近饱和，新房需求量小，城市建设告别高潮期，日本和德国就是这样的国家。”我市海外置业中介公司顾问孙先生告诉记者。
在人口变化上，这个国家或城市受不受移民欢迎，也影响投资的回报。“比如澳大利亚、美国、加拿大都属移民国，人口不断增长，房价就比较强势。”海外置业顾问孙先生补充道。
此外，受不同文化的影响，中国人“爱买房”，而外国人“好租房”。“这一文化特征也决定着多数国外发达城市的住宅供求不大可能出现“供不应求”的情况，房价自然也不会短时间内大涨，如果是居住的话，尚且可以接受；如果是投资房产，房价平稳意味着低，这样的投资也就没多少意义了。”新区一处住宅项目的负责人为记者分析道。
购买之前多调查
既然存在周期性波动的规律，那么市民去国外购房，中国房企去国外买地，也应像国内一样，有必要讲究入市时机，不能盲从。
据介绍，不少购房者在国外看房时会因为房子漂亮的外观就对物业一见钟情，当场便签合同购买，这种投资太过盲目。专家认为，购买之前做好各方面的调查，货比三家后再“下单”。
首先，不论公寓还是别墅，对房子本身要有一个科学的评估，比如，房屋面积大小、建筑质量、房屋状况、可使用性、价值及未来可能出现的潜在问题。
其次，各个细节要考虑到，这套别墅需不需要重新修葺，重新布置线路，重新打桩或重砌屋顶？房子的采光如何？浴室的通风情况如何？
后，获取新的销售数据，了解房屋的价值，然后出价；调查房子的基础设施和周边配套；了解一下周围的交通情况、学校、害虫情况和所处的地段等等。另外，需特别要求中介，安排更加详细的私人看房过程。
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