[摘要] 近一个朋友去日本回来，非常感慨，日本人的收入平均是国人的6倍以上，但东西却相当的便宜，而且当年让日本引以为傲的房地产，现在经过了二十几年的下跌之后，已经完全变成了破烂。
近一个朋友去日本回来，非常感慨，日本人的收入平均是国人的6倍以上，但东西却相当的便宜，而且当年让日本引以为傲的房地产，现在经过了二十几年的下跌之后，已经完全变成了破烂。我说不对啊，根据亚洲房价的排名，东京房价要十几万人民币，明显高于北京的4万，到底是哪出了问题？
他说在东京市中心，也就100多万人民币，根据东京鉴定公司公布的2014年首都圈（东京及附近地区）的房价，每套新公寓平均价格4653万日元，合230多万人民币（平均使用面积63.16平米），如果是二手房的话则为每套2710万日元，顶多140万人民币（平均使用面积63.01平米）。换句话说，市区里，新房不到4万一平米，二手房2万出头，这还是那个曾经扬言，一个东京买下整个美国的日本吗？据说现在很多国人都去日本买房，很显然，日本的房价跟国内相比，已经具有了吸引力，另外，人家还是精装哦，还是产权哦。当然算上税，就单说了。
我们的印象中，日本人14亿美元买下了洛克菲勒中心，和整个夏威夷，然后没过几年，就半价卖了回去。所有人都觉得日本人傻X，美国人通过广场协议，一下子干掉了日本这个潜在的对手，但后来仔细想想，竟然还是那句话，不作就不会死！
日本其实当年的景象，跟今天的中国特别的相似，高增长、城镇化、房价飞涨、本币、出口导向、人口拐点、股市泡沫。到了1985年，日本的增长逐渐降下来了，恰巧跟今天中国的GDP差不多，虽然再也回不到10以上，但那个时候日本还能保持7-8的增长，房价还在涨，股市还在涨，本币在。出口在下滑，制造业企业被广场协议搞的很头疼，日本制造的价格优势不在，想多赚钱，就只有去炒楼和炒股，维持企业的盈利，那时候钱有的是，不知道该干点什么，于是一波一波的楼市价格飞涨，那会的日本人，连想法都跟现在的中国人一样，他们觉得日本地少人多，特别是核心的东京、大阪这样的城市带，土地资源稀缺，有房子怎么也不会跌的。于是出现了一波土地神话，56年到85年，日本GDP涨了30倍，土地价格涨了50倍。金融机构忙着贷款，大的财团也在炒楼，国内的炒高了，就去国外买，买美国的相对价格更低的房产，世界正在惊呼，日本人二战没有征服的土地，都将用美元买下来。
如果把日元改成人民币，放在今天一样适用。海外没那么多生意可做，又拿着那么多钱，利率还很低。然后就是各种瞎炒，而炒本国的资产是容易的，所以日本很快就糟了宰，资产价格飞涨，把楼市炒成了世纪泡沫，股市也炒到了38000点，直到今天才回到20000点。
随后的故事，大家都知道了，随着人口结构的变化，工作人口顶峰之后，日本经济迎来重大拐点，很快爆发了金融危机，先是股市暴跌8成，之后房价暴跌了46%，日本人所有的财富全部被洗劫一空。之后便开始了长达25年的经济低迷。
日本给我们提供了一个很好的范本，一个外需为导向的国家，在外需突然萎靡的情况下，影响了实体经济制造业的原有增长，于是他们开始拉动内需，结果不小心，让宽松的流动性搞成了资产泡沫，从而洗劫了人民财富，造成金融风暴。金融风暴反过来讲实体经济进一步摧残。让创新和增长的希望彻底破灭。
所不一样的是，日本当年在爆发泡沫破裂之前，人均GDP达到了世界，达到了3万美元，当年日本泡沫破裂之前的房屋收入比达到了9.2。返回头看北京上海，新的数字，北京人一年收入7万7，双职工就是15.4万，一套60平米的房子大概240万，那么神奇的一幕出现了，目前我们一线城市的房屋收入比，已经达到了15.6,。平均算下来，也早就超过了10，之前我们还能很淡定，因为股市一直没起来，似乎金融危机少一个引爆点，但去年下半年开始，问题来了，股市也开始涨起来了。如今已经过了5000点。
一个经济下滑的实体，一个正在被东南亚取代的制造业，一个外需不振的市场，一个即将老去的人口结构，一个刚刚完成的本币，一个市盈率过百的股市，一个宽松的经济政策，当然还有一个房价收入比高达15的楼市……所不同的是城镇化的进程我们确实没有日本当年高，我们只有50%，日本当时已经接近80%。但日本没说农村土地不让流转，没说16亿亩的红线，没说粮食一定自给自足，也没说户籍限制不让农民子女高考，所以这个能不能比较，我心里是存在一个巨大问号的。
不过我们也不用太担心，如果我们不幸跟日本一样，至少他们有索尼、丰田这样的制造业，坚挺了日本制造25年，我们的互联网产业如今也同样强大。真正需要担忧的，大概就是大家手里的钱，如果你把全部身家都压在了股市和楼市里，那只有自求多福了。25年过去了，日本人现在提起楼市，还是一肚子辛酸泪，据说东京地区的自有住宅率不到一半，有些人干脆放弃了买房的打算。日本房价也几乎没怎么涨过。
如果十年后一对夫妻拥有6套房子，那么谁还会买房？
业内人士分析，在中国人口老龄化加剧后，祖辈和父辈的房产将由第三代继承。而在计划生育制度下，大多数家庭构成都为“421”结构。即使按照祖辈父辈家庭都仅有一套房来计算，第三代年轻夫妇结婚时拥有的房产也将有6套，这使得市场上的住房供应远远大于需求。
民生宏观研究院执行院长管清友指出，人口结构拐点导致房地产需求高峰已过，仅靠货币宽松政策无法逆转。
业内人士指出，从海外经验来看，当人口结构、城镇化等影响房地产的长周期因素出现拐点后，房地产周期也将产生深刻变化。以日本楼市为例，后者的劳动年龄人口在1992年达到峰值，仅仅一年后房地产泡沫就开始破裂。
在这样的人口变化中，中国楼市未来的需求总量仍存疑问。目前开发商以及决策层，都在试图了解中国未来的住房需求潜力。
“从我们自己做的市场调研来看，目前刚需产品已出现了供大于求的局面，尤其是保障性住房范畴的不断扩大，比如北京的自住房，这导致中低端的购买人群更倾向于购买保障房，因此我们自身的产品线已经开始向改善型调整。”北京一大型性房企负责人指出。
郑闵钢分析，由于此前楼市中大量投资、投机性需求的存在，造成房地产行业的非理性繁荣。但高房价使得现有的刚需人群购买力大幅减弱。
“随着购房者年龄的增长，其所购房价也随之同步上升，户型面积也逐渐增大。35岁以后则以改善型购房为主。”刘渊说，总体来看，40岁以上年龄段购房占比远低于35岁以下年龄段。
十年之后，1985年之前出生的人群都已进入40岁年龄段，按照刘渊的分析，这一部分人的购房率也将大幅减少，这则意味着，改善型产品也将失去购买力。
除此之外，目前在很多三四线城市人口呈现净流出趋势。数据显示，在2010-2012年期间，房地产平均价格上涨约10%的背景下，人口增速为负的15个三线城市中的蚌埠、开封、十堰、韶关、茂名、南通这6个城市房价逆势下跌。
“现在来看一线城市房地产相对安全，但长远来看也未必，从我们监测到的数据来看，目前北京、上海的人才外流现象也比较明显。”上述性房企负责人表示。
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