[摘要] 在多项利好政策的叠加影响下,楼市将逐步走出下行区间,呈现止跌回稳的态势,一线城市和部分城市房价将步入上行通道。
今年以来,在经历了“3·30”新政和多项政策利好之后,楼市终于出现了止跌回稳的态势。北上广深四个一线城市,无论是新房还是二手房,房价环比均出现了上涨。业内人士分析,在多项利好政策的叠加影响下,楼市将逐步走出下行区间,呈现止跌回稳的态势,一线城市和部分城市房价将步入上行通道。
1-4月 多城楼市回暖态势明显
随着暖市政策的持续祭出,楼市回暖步伐逐渐统一,尤其是一二线城市的成交量上涨迅速,价格即将进入上行快车道。今年330楼市新政及两次降息对市场带来持续利好,使市场的热情重燃,可能会使楼市再度进入成交活跃期,但政策刺激对供过于求的三四线城市的提振作用有限。
数据显示,1～4月,珠三角地区销售面积增长15.6%。浙江省统计局发布的数据显示,1～4月,浙江商品房销售面积1368万平方米,销售额1409亿元,分别增长29.1%和27.5%,比去年同期大幅回升56.7和60.1个百分点。
业内人士分析,央行降息等政策叠加刺激之下,房产市场信心将进一步提升,尤其是原来在“3·30新政”等政策刺激之下,对于已经呈现出基本面复苏态势的城市,如北、上、广、深一线城市,合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市,接下来几个月成交量短期反弹是板上钉钉的事,价格有可能会逐渐坚挺,甚至对于上述城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市)来讲,未来下半年预期会涨价、买涨不买跌的现象或提前来临。
4-5月 部分城市房价现反弹趋势
数据显示,4月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市的新房和二手房价格环比均在上涨,新房价格环比平均上涨1%,二手房高涨幅高达2.4%。少数二线城市房价出现上涨,但总体仍呈下跌态势,新房价格平均降幅为0.1%。此外,虽然三线城市新房整体价格环比平均下降0.3%,但部分库存少、去库存好的三线城市房价已出现明显复苏和好转。
此轮市场回暖当中,一线城市由于具有较好的聚集效应和大量的购买需求,因此在政策逐步放开的过程中,楼市快速进入回暖节奏,随着成交量的持续回升,房价呈现上涨态势。相反,三四线城市由于库存居高不下,城市聚集效应有限,库存的去化速度较为缓慢。但是库存去化周期短的三四线城市,已然进入“量增价稳”的发展局面。
5月份虽然各城市间的楼市房价分化更显明朗,部分一线城市和少数二线城市房价出现上涨。但是多数三四线城市的市场十分依赖于政策支持的力度,加上市场需求相对有限,在库存压力依然较大的情况下,三四线城市楼市未来“量价齐涨”的可能性不大,未来较长一段时间内,“量增价稳”仍将会是楼市主旋律。
部分城市楼市将进入上行通道
一个城市房价是否会坚挺,根本的因素在于经济发展和人口流入,以及一定时期内的库存。相关部门曾对2013年中国公共财政收入高的50个城市的人口吸引力进行排名。其中人口净流入超过100万的城市共有22个,包括北、上、广、深以及苏州、厦门、南京等沿海中心城市,目前中国房价高的城市都出现在这22个城市。
新建商品住宅价格上涨的18个城市,绝大部分是东部沿海的一二线城市。其中深圳、北京和上海三个城市的新建商品住宅价格环比增幅大。深圳在2014年12月份成为房价上涨的城市,今年1～3月份继续上涨,扮演房价上涨的“领头羊”角色。
目前一二线城市与三四线城市的分化十分明显。由于在经济发展、公共资源、产业布局、人口流入等方面的不均衡,一二线城市和三四线城市的房地产市场已经出现了截然不同的走势,体现在政策刺激、成交、房价涨跌等方面的不均衡。
当然,人口是判断未来楼市的一大要素,一定时期内的库存量也很重要。作为黄蓝两大国家战略发展交汇区,东营的外来人口一直在稳定增加,城市库存量将有望在短期内恢复正常水平。国内一线的地产品牌,在进入一些市场前都会对当地市场进行一个考察,确定当地市场未来一段时间没有风险,才会进入当地市场,现在东营地面上矗立的外来一线地产品牌,无疑说明东营的房地产市场一直处在一个良好的可控发展区间内。
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