[摘要] 未来至少十年，每年的购房需求不会低于800万套，这还不包括改善性需求。未来市场需求更多的、更主力的基本上是自住性需求。
房地产的高增长时代已经结束了，2013年是句号，2014年开始进入平稳期。
未来至少十年，每年的购房需求不会低于800万套，这还不包括改善性需求。未来市场需求更多的、更主力的基本上是自住性需求。
政策：微刺激还是强调控？
今年的政策或许可以用一个词来形容，“打水漂”。
为什么？因为房地产已经拖了经济增长的后腿，而中央政府发出了稳定住房消费的号召，不刺激房地产是稳不住房地产市场的。但是“回归以市场为主导”的既定方针不能变，所以刺激政策不能一石激起千层浪，微刺激就是理所当然的了，打水漂就是好地微刺激。
打什么“水漂”呢？
从中央政府来看，时不时的定向式和非定向式货币政策，时刻激荡着房地产这个巨大的市场，而通过逐步扩大新型城镇化的试点政策可以为试点城镇导入人口；通过减少保障房建设指标、鼓励购买商品房用于保障房或拆迁房等，可以缓解房地产市场库存压力；通过推出Reits可以帮助房地产企业减轻资金压力；通过铁路和公路建设、撤并农村居民点和公共服务点、推行规模化农业生产可以促使农民转移进城镇。
中央政府的政策更加宏观、更加跨界、更加长线，2015年对于房地产业都是利好，重在鼓励市场信心，稍解近渴，但不会对冲结构调整的目标。
从地方政府来看，能动用的手段有限，不外乎是公积金、契税和财政补贴（包括落户、入学、农民工职业培训），刺激力度取决于政府的解决库存和后续出让土地的决心，刺激效果取决于财政能够承受的补贴支出。为核心的是能否为城市新区导入人口摆脱空城之忧。
挑战：哪些风险对房企构成挑战？
我们认为，2015年的房地产市场至少面临五大挑战：
首先，房地产已经成为反腐的重点领域，按规矩出牌，跟中央步调，不逾越雷池，肯老实做人，方为正道。
其次，融绿、融创事件说明房地产市场容量已经见顶，再不扩张就没有机会了，证明高周转与快扩张仍然是品牌房企的核心竞争力。千亿房企已经取得市场份额的15%，跟不上第二方阵的，基本都要被淘汰，未来没有房企第三梯队。大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼已不稀奇，大鱼吃大鱼、蛇呑象也将频繁出现。价格战已经打响，房地产也将像家电行业一样出清市场，中小房企如果没有特色和品牌，将不可避免地出局。能否活着走过白银时代是新常态下的第二挑战。
再次，资本为王，房地产回归金融本质，险资入市、银行垂青证明房地产业虽然利润从暴利走向薄利，但还不至于微利，相对于绝大多数行业来说，仍然是金融机构的不二选择。但过去的高增长时代十个项目十个赚钱，现在则是五个赚钱、三个持平、两个亏本，对房企来说，精细化运营已成为基本功夫，资本市场认可才有融资机会，负债率的边界扩张令投资人坐卧不安，投资是否安全是新常态下的第三个挑战。
第四，一线城市房价看涨，但地价涨得更快，二线城市分化，不同区域供求关系大不一样，平和心态、踩准节奏、平衡时间与盈亏关系才是重要的。三、四线城市总体供大于求，大盘安全退出、小盘保本清仓，安全渡过去库存周期，在合适的时点能否选对城市成为新常态下的第四个挑战。
第五，转型与多元化是房企不得已的选择。小企业迫于生存压力，大企业追求增长压力，活得都不轻松。转型与多元化是需要学习成本和时间的，人才流失与文化适应也将是转型与多元化的鬼门关，能否成功转型与多元化是房企第五个挑战。
此外，海外市场多已成熟，大的不确定性在于客户主要依赖国内投资者，而移民政策和税收政策将成为海外投资的漩涡，这是海外投资的重大挑战。
大而全与小而美注定是后白银时代的胜者，其成功的标志就是具有规范的法人治理、清晰的目标战略、稳健的财务模型、精细的管理体系、精准的产品定位、的人才结构与企业文化，不符合此标准的房企一定走不出白银时代。
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