[摘要] “楼市是一个很复杂的环节，一个信息的发布确实能影响到楼市的走向。但问题是，你需不需要贷款。”
年关将至，房地产开发商的日子好过吗?江苏省某小城市的一位开发商在接受记者采访时给出两种答案：好过，原因是通过前几年的积累，“老本都够吃好几年，前提是放弃这个行业”;不好过，原因是“行业起伏这几年大了点”，“可以一下子让你感受到绝境，但市场政策好转、市场回暖时，却又能一下子感受到火热。比如，2013年”。
现在，这位开发商就在等待楼市的回暖，或者说“有没有进一步的刺激政策”。他果真还是等到了——2月4日晚，他在自己的私人微博上转发了中国人民银行从2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率的信息，并附上个人猜想：“应该会继续期待回暖”。
上述信息的发布不仅很快传遍了想要贷款的中小企业，更引起了部分房地产从业人士的讨论。近日，记者也咨询了多位业内专家及房地产中介服务人员，并在市场中进行了小范围调查。结果显示，市场分为两派观点：一派观点是降准就是楼市短期的“兴奋剂”;但另一派观点认为，降准难改中国楼市高库存的现状，市场是否真正回暖，还有待进一步观察。
降准能否刺激楼市回暖业内称还要看银行脸色
“楼市是一个很复杂的环节，一个信息的发布确实能影响到楼市的走向。但问题是，你需不需要贷款。”一位银行业内人士2月11日对记者说，“别忘了，现在贷款的‘门槛’还卡在那边，尤其是一线城市楼市的‘限购令’并未真正松绑。”
因此，在这位银行业内人士看来，楼市要看政策面，但也要看银行的脸色。
事实上，一些境外机构同样不太看好今年中国楼市的走向。国际三大评级机构之一的穆迪先前就预测称，整体市场来看，“预计2015年中国住宅房地产市场合约销售额同比将下降0-5%”。惠誉对外称，中国房地产市场2015年不会实质性复苏，“中国商品房整体销量增速可能在-5%至5%之间”。
降准利好楼市
瑞银原新兴市场首席经济学家JonathanAnderson曾这样描述中国房地产行业：“全宇宙重要行业”。“当然重要，建材、钢材、石材、税收，谁不会和楼市扯上关系?”上述开发商2月9日晚对《国际金融报》记者坦言，但或许就是因为太重要，所以它的另一面往往是受政策影响“挺深”。
比如，降息;又比如，2月5日的降准。近日，有消息称，“无论是2008年底的降准，还是2011年底到2012年的降准，楼市都出现了回暖。”
媒体统计发现，降准实施后的2012年，主要开发商的销售额都有两位数字增长。如绿城中国，2012年全年累计取得销售金额约546亿元，同比增长54.7%;碧桂园2012年实现合同销售金额约476亿元，合同销售建筑面积约764万平方米，同比分别增长约10%和11%。
媒体还称，“尽管国内暂时还没有能够准确反映存量二手楼价升跌的数据，不过2009年和2012年在降准后，楼市的重现火爆则是市场共识，二手楼价也继续加速上升。”
“降准能通过释放更多的流动资金进入市场，更直接地降低融资成本，从而促进经济增长。此次降准有望进一步提升市场流动性，房地产市场氛围有望进一步好转，房地产行业尤其是住宅市场将会因此而获益。”商业地产服务和投资公司世邦魏理仕通过中国的公关公司对记者介绍称。
世邦魏理仕执行董事、中国区研究部主管陈仲伟称，住宅市场将会是大受益者，“2014年第三季度开始政策松绑之后，住宅交易量在第四季度出现明显回升，这种回暖的势头在几个需求较为旺盛的主要大城市表现得尤为突出。据统计，2015年1月，房价终于迎来8个月以来的首次增长，我们相信，不断宽松的政策环境将使得住宅市场在未来几个季度进一步复苏”。
他还认为，2013年初开始，流动资金短缺的问题一直困扰着房地产市场，“如今得益于市场氛围回暖以及日益宽松的政策，这个问题将有所缓解”。
“随着降准效应的释放，预计春节后一线城市供求双方会继续活跃，这对于一线城市库存压力的继续释放有积极意义。”有业内预测，“同时，这也会带来一线城市各类物业的价格上涨，尤其是存销比快速改善中的住宅市场。”
“本次降准释放的流动性大约6000亿元，加上前期定向降准的2000亿元的规模，累积向市场释放8000亿元的资金规模，尽管央行降准不是针对房地产行业，但对于房地产行业需求释放会起到刺激作用，且楼市变化马上会显现出来。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。
2014年房地产股“逆势上涨”羊年还接着涨吗？过去的2014年，楼市熄火股市狂欢，而因为如此，很多人把2015年的投资目光转向了股市。也正是如此，农历新年来临，我们选择在这个新年伊始来盘点2014年和展望2015年的股市。总结是为了更好的展望，看看我们能否在通过对2014年股市的盘点梳理中重新审视并找到2015年的股市机遇。
2014年股市，房地产是值得标注的板块。在这一年里，各地楼市频繁出现房价崩盘的声音，中小开发商投资意愿大幅降低。但在过去一年，申万房地产指数却上涨了65%，大量房地产个股实现翻番行情。那么，进入羊年，房地产股又将给我们呈现怎样一种走势呢？
回顾
2014年房价跌了！股价涨了！
市场
房地产的日子一天不如一天
史上严房地产调控政策执行到2014年，房地产市场终于开始由局部地区调整蔓延到，国房景气指数一再下滑，一、二线城市也开始进入调整状态。投资增速持续放缓，且大大低于去年同期，销售额和销售面积均呈现负增长，房价下降趋势也不断从三、四线扩展到一、二线，从新建住宅扩展到二手房。
“世上只见新人笑，哪见旧人哭。房地产是旧人，互联网是新人。以前房地产跟地方政府的关系，直接是招商引资，登堂入室，吃饭都是坐主桌的。现在换了位置了，互联网扶正了，房地产下堂了。现在给的面子，就是边上坐着，但看别人吃。”万通集团主席冯仑用这样一组比喻描述当下中国房地产的现状和前景。
SOHO中国有限公司董事长潘石屹也有类似表态，中国经济发展有很多问题，房地产的日子一天不如一天，但还是有机会。
万达集团董事长王健林在工商联房地产商会2014年会上，也表达了对中国房地产前景的担忧。“不要再抱有房地产再次高潮的幻想。”王健林认为，说黄金时代过去白银时代到来也好，房地产危机也罢，中国房地产行业在接下来十年不转型将岌岌可危。
股市
房地产板块去年涨幅跑赢大盘
虽然房价下跌，成交量下跌，但房地产板块在去年的表现却是可圈可点。申万房地产指数2013年以2472点收盘，2014年全年上涨1611点，达到4086点，涨幅65.2%。跑赢同期上证综指52.9%的涨幅。
在个股中，保利地产从年初的5.3元涨到了年末的10.8元，万科也有超过80%的涨幅。而一些具备多重概念的个股，如华夏幸福、泰和集团等都有超过一倍的涨幅。
分析
但房地产公司股价的上涨却并不是因为业绩的大幅增长，而是对预期的提前启动。A股上市房企中已有73家公布2014年业绩预告，有35家预计2014年净利润下滑，其中14家宣布首亏，包括金丰投资、新潮实业、万好万家、中华企业、亚太实业、中房股份等；另外还有21家房企业绩预减，包括栖霞建设、万通地产、中茵股份、铁岭新城等。整体来看，在房地产业务收入下降、融资成本增加，但土地成本并无下降的情况下，房企业绩下滑已成为行业普遍现象。
那为什么房地产整体股价表现不错？从申万房地产指数的走势来看，2014年上半年房地产基本维持震荡，并无明显涨幅。从下半年开始，房地产指数开始一路上扬，大多数房企的股价也在去年12月到达了年内高点。究其原因，主要还是我国进入降息周期，市场预计随着降息、降准的到来，加上政府的各级拯救楼市放款限购政策，楼市能够出现复苏。当然了，包括沪港通带来的蓝筹行情也让房地产板块沾光，相对而言，地产也是蓝筹板块中估值较低的板块，或多或少享受了一些补涨行情。
展望
地产股重获青睐不需要等太久
实业
房企轻松赚钱的好日子到头了
2015年房地产板块是否有戏？行业高增长时代一去不复返，所有房企都能轻松赚钱的好日子恐怕到头了，这已是房地产行业的普遍共识。分析师认为，从整体市场看，楼市分化也愈加严重。一方面是区域市场的分化，另一方面是开发商的分化，楼市集中度将在市场调整中进一步加剧。有品牌、运营、资金和资源优势的开发商将更做大做强，行业的门槛越来越高。
机构
每一次调整都是较好的买入时点
实业是一种判断，但股市又是另外一个论调。申银万国认为，经过多年调整，目前中国房地产市场上的购房者已基本以自住需求买家为主，表现为首套房或者更新需求。申万对行业基本面持续稳步复苏抱有信心，进一步的货币政策宽松将成为下一阶段的主要催化剂。作为降息周期下基本面受益的主要板块之一，行业轮动重新青睐地产股的时间不需要等待太久。
兴业证券认为，短期内，由于市场对于地产行业基本面回暖仍存有分歧，还需进一步数据确认，所以地产股在前期近期上涨幅度较大的情况下难免出现一些调整，不过中期而言，地产板块在货币放松周期中会有较好的和相对，因此每一次调整都是较好的买入时点。
国泰君安证券认为，站在当前时点，地产股仍具继续参与价值理由有六：一是资金宽松之下，基本面向好有支撑。降息作为“9·30”宽松政策的延续，对房地产市场销量改善明显，预计后续将进入销量、价格整体平稳回升状态，基本面进入良性发展轨道；二是地产板块的上行主要来自于贴现率下降，导致板块整体估值得以修复，进入降息周期后，估值恢复将持续；三是伴随行业进入存量地产时 代，预计大型房企将借助再融资东风跨界整合，构建激励机制、引入战略性投资等都有可能；四是产业资本、QFII等海外资金、融资融券、银行理财、保险等增量资金整体偏好低估值稳健蓝筹，地产板块大概率受益；五是宏观层面的降准降息有望成为板块表现的后续催化剂；六是当前基金配置地产股比例仅占1%，处于四年来低，从“低持仓+大空间”角度而言，地产股配置性价比更高。
建议
春节后应关注龙头股
申万认为，地产的政策面依旧是蜜月期，同时巨大的地产存量市场将在持续的金融创新中逐步受益，短期行业跟随大盘处于盘整阶段，但在春节后销售小阳春如果叠加降息降准周期，板块将明显受益。申万建议关注龙头、京津冀、再融资及园区创新升级的投资机会，龙头中包括保利、招商、万科、金丰。京津冀包括华夏幸福、荣盛发展。再融资包括泰禾集团、华侨城、中天城投。园区创新升级包括张江高科、南京高科。
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