[摘要] 面对人口红利拐点、城镇化降速以及社会总库存难解决这三大中国房地产无法避免的难题,房企将逐步淡出之前的大开发模式,一方面加快去库存回笼资金速度,另一方面,转型寻求自身出路。不单单是房企做出了一定努力,各地政府也频频发声,稳定楼市发展。
一直以来,“楼市拐点”就像“狼来了”一样喊了很多年。但通常都只是短暂的下挫,反弹从未失约,似乎每一次的调整都是为了下一次的疯狂做铺垫。然而,这一次楼市的土壤发生了根本性的变化,楼市反弹是否会失约?“狼”会否真要来了?
人口红利优势减弱,新常态下的变革
据新报告显示,2015年之后,20-64岁劳动力开始负增长,下降速度将超过日本。未来中国人口结构会变成非常不稳定的“倒三角”。一言蔽之,“生的少了,老得快了”。对楼市直接的反映是:“人少了,房子多了”,特别在库存量大的城市,不仅房子不用抢了,还卖不出去。由于人口结构发生了转变,楼市所赖以生存的土壤——“人口红利”正在逐渐消失。人口专家认为,从理论上说,出现刘易斯拐点后(即劳动力过剩向短缺的转折点),人口红利就会逐渐消失。
面对人口红利拐点、城镇化降速以及社会总库存难解决这三大中国房地产无法避免的难题,房企将逐步淡出之前的大开发模式,一方面加快去库存回笼资金速度,另一方面,转型寻求自身出路。不单单是房企做出了一定努力,各地政府也频频发声,稳定楼市发展。某专家指出,房地产市场将再度迎来政策市,但此轮政策市将与过去不同,将是在新常态下的变革。
中央部委发声稳楼市
2月4日,央行时隔两年多再次宣布实施全面降准,2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自去年11月21日央行宣布降息以来,货币政策再次宽松化,也是楼市自去年9月30日限贷解绑后再次迎来资金面利好。
与此同时,各部委也频繁发声利好楼市。此前,住建部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》则提出,支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租,并通过从租赁市场筹集公共租赁房房源。随后1月20日,住建部部长陈政高表态,房地产库存高企的三四线城市,再盖新楼进行整体安置已没必要。住建部要指导督促商品住房较多的城市,出台支持措施,将商品房转化为安置房,促进棚改与利用存量房的有效衔接。
专家分析指出,这一政策对购房者而言有托底的作用,在政府回购承诺的影响下,购房者入市的积极性会提高。他认为在库存高企的三四线城市,开发商或市民可能更有动力去把多余的房子卖给政府,从而减少库存量,促使购房者积极入市。
地方微刺激频发,救市心强
近日,四川资阳市被曝出台20条措施稳定住房消费,涉及税收金融、棚改货币安置、住房公积金、首套房认定标准等多方面。值得注意的是,这在四川并不是个例。将于2月15日起执行的浙江绍兴,更是除了对购房人有一定补贴、优惠外,对房企也有大力度税费减免,放宽土地出让金支付期限。
我省将综合衡量商品房库存量、销售速度以及人口规模等因素,编制住房建设规划和年度规划,同时,积极发展房屋租赁市场,大力发展养老、旅游等跨界地产,消化存量商品住房,促进住房消费。我省还将推广青岛、潍坊等地经验,在棚户区改造中集中采购区位优越、价格适宜、配套完善的存量房源,打通商品房和保障房的通道。业内人士分析认为,保障房需求量巨大,如果将大量商品房转化为保障房,可消化大量存量房,同时能加快住房保障进度,一举两得。
不仅如此,山东省也已经制定下发了相关文件,放宽了公积金贷款条件,表明设区市可根据当地实际情况,研究制定首套房和改善型自住住房公积金贷款认定标准。东营市也将第二套房贷款首付款比例由60%调整为40%。
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