[摘要] 对于整个房地产行业,我认为2015年将是相对平稳的一年,2015年上半年可能会看到房地产市场的软着陆。尽管市场的交易量下降,房价出现了下滑,但是现在看来下滑的程度在减弱,在接近谷底。
2014年楼市开始进入了白银时代,白银时代和黄金时代的大区别就是市场的状态发生了很大变化。原来是卖方市场,现在都进入了买方市场。买方市场的特征就是竞争加剧、洗牌加快、利润减薄。
现在每年大概1万多个中小型房地产企业消亡,三年前8万多家房地产开发企业,现在大概只有5万多家,很多中小型开发商不见了。大型房地产企业虽然越来越强大,但利润也在减薄。房地产行业告别了暴利,告别了高额利润,这就是白银时代的特征。
新常态下国内经济面临经济增速的换挡期,产业调整的阵痛期,前期政策的消化期。所谓前期政策消化期就是原来4万亿强刺激政策带来的后遗症现在明显显现。为什么现在房地产待售的库存这么大?这和2008、2009年推出的4万亿强刺激政策有关系。国家大力提高投资规模,地方政府的钱主要来自于卖地,或者用土地抵押向银行借贷。地方政府卖地的积极性空前提高,土地卖得多住宅产品就开发得多,但是市场的需求并不是无止境的。
现在是产能过剩相对严重,产能过剩和产能消化不足有关系,产能消化和房地产业有关系。房地产消化得快对产能消化有好处,如果房地产消化慢,那国内产能过剩会越来越严重。实际上稳定住房消费和产能过剩是有密切关系的,因为房地产关系到几十个行业。
国家现在的投资当中,制造业占了很大一部分,制造业几十个行业的投资都和房地产有关系,所以这种产能过剩和房地产的消化放慢有密切关系。所以消化产能过剩、稳定投资规模,都和住房消费密切相关。所以要稳定住房消费。
住房消费主要包括两种,一种是买房,一种是租房。我认为过去提出遏制投资性住房是不太妥当的。如果房价上涨过快,遏制投机性需求还可以,但是现在的情况,再提遏制投资性需求就没有道理了。
现在要稳定住房消费,既包含买房消费又包含租赁消费,所以投资性需求应该被鼓励而不是被遏制。所以要真正稳定住房消费,就必须对这个政策进行调整。让投资住房的人在上有保障,起码超过银行存款,这样才能稳定消费。所以光说稳定住房消费一句话还不行,还要有一些措施。
2015年国家在宏观经济方面的政策,一个是积极的财政政策,一个是稳健的货币政策。现在整个经济下行还在继续,PPI持续34个月负增长,甚至有引发通货紧缩的可能性。在这种情况下,我个人认为,2015年的货币政策不会太紧,应该是在稳健的情况下适度地宽松。货币政策的紧或松,金融环境的好或坏直接影响到房地产业,尤其是货币政策。比如说预测2015年可能要降息或者降准。
对于整个房地产行业,我认为2015年将是相对平稳的一年,2015年上半年可能会看到房地产市场的软着陆。尽管市场的交易量下降,房价出现了下滑,但是现在看来下滑的程度在减弱,在接近谷底。
我对2015年保持谨慎的乐观,起码比2014年要好。有望在今年下半年止跌回稳,这是一个基本面的判断。
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