[摘要] 一线城市与供应量较小的二线城市的房地产市场并不会遇冷，而三四线城市早在2011年下半年就已经碰触冰川。
上海佳运置业董事长沈仁兴近日接受早报记者的专访，这位在地产圈摸爬滚打了十余年的行家始终秉承着“说真话远强于说好话”的原则。
在沈仁兴看来，一线城市与供应量较小的二线城市的房地产市场并不会遇冷，而三四线城市早在2011年下半年就已经碰触冰川。
三四线城市已提前触冰
对于沈仁兴而言，通过网络浏览大量房地产行业新闻已经成为其每天的必修课，“几乎每天三分之二的时间都在浏览行业新闻、调研市场”。
目前关于楼市是否触冰的话题引发社会热议，对此，沈仁兴直言，现阶段网络中充斥着大量的议论都是片面的，不少行业大佬所发表的言论也都具有利益背景，难以完全取信。他回忆道，早在2011年下半年，正值关于房地产市场火热的议论铺天盖地之时，三四线城市的住宅项目就已经触冰了。而在一线城市以及部分供应量小的二线城市的住宅项目则表现良好，当时的状况就是冰火两重天。至于房价走势，他指出，地价、人工费用、货币增发的涨幅远高于房价涨幅，今后几年相关要素会持续上升，房价仍存在极大的上升可能。
沈仁兴告诉记者，一线城市以及部分供应量小的二线城市不存在楼市撞冰山的可能。
沈仁兴解释，房地产和其他商品一样是由供需关系决定的，并且是不可移动的产品。一线城市每年都存在大量外来人口导入，而住宅供应量则相对有限，省会级别的二线城市同样存在这样的情况，因此不可能出现市场骤冷的情况。
“之前北京、杭州等地出现的降价现象也只是开发商的一些营销手段而已。”沈仁兴指出，杭州信得北海公园所谓的降价4000元/平方米事件其实是假降价。一是降价后15800元/平方米的价格与周边楼盘不降价的价格一致。二是它推出的是尾盘，本来品质就不如前期房源。最重要的是降价当天，其在杭州拿了一块17亿元的土地，第二天还拿了一块6亿元的地。如果其他参与拿地的企业受了所谓的大幅降价新闻的影响，少抬价20%，他们就省了85876万元的土地费、契税、利息。而所谓的降价其实只销售了5100平方米的尾盘房源，总计2040万元，去掉税收后只有1795万元。北京万科[简介实时动态]橙爆出降价4000-5000元也只是原本卖的是精装房价，后来改卖毛坯房价。
地价涨幅远高于房价
谈及目前高居不下的住房价格，沈仁兴表示，如果考虑到多方经济指标，其实房价本身并没有上涨，如果每年上涨百分之十至百分之二十，扣除利息和通胀等于没涨。三十多年前的一万元价值和现在的一万元价值对比就明白了，2012年底某经济学家说的如果一万元钱存在银行，25年下来只值400元了，一点没夸张。
沈仁兴进一步分析道，2002年底，上海包括川沙、嘉定、闵行、松江在内的几个重点郊区的土地价格不超过40万元/亩，但去年此类地区平均地价已经达到1500万元/亩-2000万元/亩之间，万科去年7月22日拍得的张江工业区住宅土地更是达到了4000万元/亩，11年里涨幅达到 30-100倍。20世纪80代初农民建的两间楼房成本价在8000-8300元，若现在动迁的话，补偿的动迁房折成市场价加补偿款达400万-700万元，涨幅达500-843倍。而同期上海房价的涨幅在7倍到13.5倍之间。
除此之外，沈仁兴强调，货币的持续增发同样成为推动房价上涨的原因， 1999年末的广义货币是11.99万亿元，到今年4月底已达116.88万亿元，他坦言，大量发行货币的态势持续，在动迁成本和地价不断上升的情况下，房价肯定上涨。
在沈仁兴眼中，房地产是中国主要的支撑产业，涉及行业多，而且似乎对于任何人而言这都是一块肥肉，各方总想从中分一杯羹，此种思维方式下，房价肯定上涨。另外，和国外消费情况不同，中国比较讲究亲情，父母在条件允许的情况下倾向于帮子女解决住房问题，这就决定中国房地产市场相比国外存在更大的需求，尤其是一线城市，大量人口导入必然进一步推高房价。
现下是拿地好时机
谈及房企应当如何应对时下市场态势，沈仁兴表示，如今的地产商越来越难做，这主要是因为房地产市场受到不少干预，企业对后市难以做出合理的判断，另外，在整个舆论导向的作用下，地方政府不敢公开取消限购、限贷等行政措施。现在拍得的土地价格光加上开发建设费就已经达到周边现在的售价，如果房价不涨就要亏掉税金、利息、销售等几大块的费用，也就是说在土地拍下来到销售这段时间，房价要涨60%也只能保本。如果开发快，就没这么大的涨幅。如果开发慢，用时间换空间就会增加大量的财务成本。在房地产行业年利息15%是不算高的，但如果按15%复利计算，从拿地到资金回笼3年时间，利息就占到了土地费的 50%，5年的复利就超过本金了。虽然在土地拍卖时算账是做不过来要亏的，但还是看好后市，所以现在大家认为是低谷时我认为正是拿地的时期。但在拿地方面应规避一些供应量太大的区域，比如临港新城和嘉定新城，同时，尽可能选择在土地市场低谷期入市拿地，不要在土地市场热度上升的时期去抢夺高溢价地块，因为在低谷时拿地才叫顺势拿地。
除此之外，沈仁兴并不看好上海的商业市场，他表示，以前上海商业的价格是住宅价格的1.5倍到2.5倍之间，现状则是商住倒挂，商业的价格是住宅价格的50%-70%之间，这主要是因为近几年来商业供应量过大所致，大城市投资的人则会计算，反而是三四线城市的商业地产存在较大空间，因为此类城市商业综合体供应量较小，居民有一铺养三代的概念，能够促进成交。
对话
东方早报：目前行业内关于限购松绑的讨论越演越烈，对此您是怎么看的?
沈仁兴：限购等行政干预，最终一定会放松。限购政策主要限制的是富人阶层，这对国家而言是有影响的，毕竟高端楼盘的成交能产生更多的税收，国家就有能力补助贫困阶层，所以放开限购才是比较合理的方式。就目前来看，一些地方政府已有慢慢放松的态势。
东方早报：目前在上海，哪类住宅产品存在销售难度?
沈仁兴：房地产去化和其他商品一样是由供需关系决定的，如果细化到产品类型的话，那么上海的大平层产品的销售目前相对困难，其原因是此类产品的目标客户基本都被限购;另外，购买大平层产品的置业者对地段的要求相对较高，这就直接淘汰了不少地理位置相对偏远的大平层产品。
东方早报：目前在周康板块已经聚集了包括万科、绿地等一系列品牌房企，在您看来，在竞争如此激烈的区域内，佳运置业的仁和都市花园如何脱颖而出?
沈仁兴：仁和都市花园处于中外环之间，是康桥连接御桥的地方，地段比环线外的周康区域好很多，而且不存在任何竞争压力，其原因是该区位土地供应量较小。同时，周边万科的住宅已经销售得差不多了，剩余的是大量的商业，这反而对仁和都市花园是一个利好。绿洲康城项目是在打造大平层产品，与仁和都市花园的中小户型、高得房率、稀缺的花园洋房存在明显的产品区别，再者该项目正在建造7万平方米的商场、五星级酒店、麦德龙超市等商业设施，对仁和都市花园能起到帮衬作用。面粉少了，做工更精致了，卖面包还怕竞争大吗?
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