[摘要] 2013年,济南共成交住宅约10万套,同比增长50%,不管是新建商品房还是二手房,房价涨幅均达到一成左右。事实上,为了严控房价,不少大中城市使出“浑身解数”,但这些调控措施多从抑制需求出发,未有实质性影响。
2013年,与国内绝大多数大中城市一样,济南、青岛楼市迎来了2009年之后的又一次“爆发”。济南共成交住宅约10万套,同比增长50%,不管是新建商品房还是二手房,房价涨幅均达到一成左右。事实上,为了严控房价,不少大中城市使出“浑身解数”,但这些调控措施多从抑制需求出发,未有实质性影响。2014年,面对房产税扩容、不动产登记制度出台、由需求管理转向供给管理等政策预期,中国楼市会慢下来吗?
济南一二手房均涨价约一成
“去年初公司制定的销售任务,我10月份就完成了。”在济南市千佛山东路一家房产中介销售员小庞的印象中,2013年济南楼市无论是新建商品房还是二手房,全年一路“高歌猛进”,淡旺季的说法都不适用了。
济南市建设部门和房管部门最近的原始统计数据显示,2013年济南共成交住宅约10万套,同比增长50%。据国家统计局去年12月发布的11月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,济南新建商品住宅价格环比上涨了0.6%,是自2012年下半年以来,连续第17个月上涨。这些数据表明,2013年,济南土地供应、住房市场成交量、住房价格全面上升。
新建商品房方面,2013年济南网签64150套,大幅超越了2012年44312套的住宅成交量,上涨44.8%。1月、3月、5月、9月、10月都迎来成交高峰,其中值出现在3月份。从2012年7月份起,济南新房价格开始环比上涨,到去年11月份,济南新房价格依次环比上涨了0.2%、0.2%、0.1%、0.1%、0.1%、0.4%、0.8%、0.9%、0.9%、1.1%、0.6%、0.5%、1%、1%、0.6%、0.5%、0.6%,已连续17个月上涨,环比累计上涨幅度达到9.6%,创下近些年来济南房价连续上涨的最长周期。业内人士估计去年12月份的房价数字仍会有小幅环比上涨,因此全年累计上涨约一成。
二手房方面,2013年前11个月,济南共成交34713套,远远超过了2012年全年21689套的成交量,上涨了60%。根据二手房数据监控中心统计,济南二手房每平方米挂牌均价,去年11月的较1月上涨了929元,涨幅为10.26%。
二手房涨价,贡献的当属。记者发现,南上山街小学、经十一路小学、甸柳一小、燕山小学等10个热门区域,万元以下的难觅,均价大多在1.2万元,让家长直呼买不起。“开元山庄是东方双语实验学校的,价格整体上升了一千。”燕翔路上一家中介公司员工介绍。
业内人士分析,2013年济南楼市火热的原因,主要是“国五条”刺激新房、二手房成交量猛增、购房者看涨房价停止观望、更多一线房企在济南“开疆拓土”等。
据了解,2013年济南市共挂牌出让除工业用地外的各类经营性土地1104.76万平方米,同时成交土地775万平方米,土地成交总金额420.2亿元。各项数据与2012年时相比均大幅跃升,创下济南土地市场近年来的成绩。业内人士认为,2013年土地供应量增长不少,住宅供应相对紧缺的情况有望在2014年缓解,加之新一年住房保障工作对潜在需求的持续削减,新的一年成交量继续大幅上涨的可能性已不大,量价企稳的可能性比较大。
调控目标落空,问责不能“爽约”
2013年,中国楼市迎来了2009年之后的又一次“爆发”。
根据国家统计局公布的11月70个大中城市住宅销售价格变动情况,一线城市新建住宅价格已连续3个月同比涨幅在20%以上；厦门、南京、西安、武汉等26个城市新建商品住宅价格同比涨幅达到或超过10%。
国务院2013年初出台的“国五条”要求,各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标,建立健全稳定房价工作的考核问责制度。多地城市为此提出,当地新建商品住房价格涨幅不高于本年度城市或城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。北京、上海等地明确表示要“基本稳定”。
然而,过去的2013年,许多城市房价都出现明显上涨,完成房价调控目标基本无望。数据显示,扣除价格因素影响后,大多数二线城市的居民人均可支配收入的实际增速都未超10%,广州为8.1%,深圳为8.6%。这一数据远低于房价上涨幅度。
业内人士表示,调控难以触及地方政府的根本利益——土地财政,也就难以控制住房价。中原地产统计数据显示,2013年主要的40个城市,土地成交额高达14707亿元,同比2012年上涨45%。北上广深等一线城市全面创造年度土地成交新记录。
“房价调控目标难以实现,严厉问责不能落空。”中指研究院华中市场总监李国政表示,问责制的权威性受到挑战,势必将削弱调控政策的影响力。购房者不仅对“屡调屡涨”的房地产调控措施失去信心,甚至也会质疑楼市长效调控机制。不少分析人士指出,房地产作为支柱行业的地位,也决定了问责制落实的难度,“如何问责,谁来问责,对谁问责”等都会遭遇“软执行”。
经济学者马光远表示,房价调控目标是政府对于百姓的“承诺”,没有完成目标而“爽约”,蒙混过关只会丧失公信力。
2014,楼市调控如何改革
2014年,对于房地产市场的调控,首先想到的当属“房地产税”。党的十八届三中全会提出,加快房地产税立法并适时推进改革。此外,三中全会关于财税改革的表述,以及近期国务院决定整合不动产登记职责,多种迹象表明,房地产税推出的步伐会加快。
税制改革之前必不可少的环节是完善法制。财政部部长楼继伟日前表示,要加快房地产税立法,减少房产建设和交易环节税费,增加保有环节税收,配套推进清费立税。同时,国家发改委等部门也表示将加快“房产税法”立法。
业内人士分析,房地产调控或将以“重税收、轻管理”的思路展开,成为2014年楼市调控的主要手段。若房地产税一旦征收,力度、规模可能会很大,特别是拥有多套房的炒房客,将大大增加持有和交易成本,对于高端户型和异地购房有较大的影响。
专家认为,市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就,2014年“限购、限贷”等措施仍将存在,“房价控制目标、限价、限签”等则可能逐步淡出。
国务院发展研究中心副主任刘世锦表示,我国房地产市场有明显的区域性,北上广等地的房价很高,但一些二、三线城市的房地产市场已经出现供过于求的局面。因此,未来房地产市场调控或更多地考虑地区差别,给地方政府比较大的自主权,将调控任务和责任下放给地方政府。
中国银行发布的宏观经济金融展望报告指出,2014年,货币政策走向、调控政策加码及房产税等改革的推进速度将成为影响房地产短期走势的关键因素。预计房地产市场仍将呈现平稳增长态势,增速会有所放缓,房价上涨继续分化,不排除房价下跌城市数目进一步增加的情况。
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