[摘要] 房天下东营楼市月鉴，品评楼市动态，把握楼市脉搏，倾听东营楼市好声音。
一、观·政策
11月房地产政策走向
继一线城市祭出北京《京七条》、上海《沪七条》、广州《穗六条》、深圳《深八条》之后，二线城市武汉也推出《汉七条》，这是二线城市的枪，显然大陆降温房市施铁腕手段，不再限一线城市，未来打击面可望更加扩大。与此同时，徐州却对限购政策有所“权绑”，中央加快不动产登记统一，为长效机制建立筑底，在此背景下，落实调控、稳定房价的任务更多由地方政府承担，政策“一刀切”局面不复存在。二线城市武汉紧随步伐升级加码，与此同时，徐州却对限购政策有所“权绑”，中央加快不动产登记统一，为长效机制建立筑底。可见，针对房地产市场严重分化的现状，现今调控政策主导权正逐渐由中央政府放宽到地方政府手中，一改过“过一刀切”的庙控方式，措施手段在各地呈现差别化。
未来展望：地方政府政策调整方向分经，部分二线城市或将陆续收紧。随着“国五条”高控效果逐渐被市场消化，2013年下半年以来，“分化”成为各地政策调整的关键词：温州、徐州放宽限购，一线城市为代表的热点城市则是全面收紧。十八届三中全会后，中央层面表态更多集中在建立完善长效机制，地方政府则在市场发展与房价控制之间抉择方向。继郑州之后武汉限购政策的收紧表明，这一轮地方政府收紧房地产调控，已由一线城市蔓延到二线城市，预计还有价格上涨较快的城市跟进，出现一波多城市调控收紧的局面。从10月百城价格指数、统计局70大中城市房屋销售价格指数来看，厦门、南京、福州等城市的同比涨幅均在武汉、郑州之上。年末楼市可能因政策基调的从紧而转入平淡，整体房价涨势可能有所放缓，另一方面对于部分房地产市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，开始尝试调整政策，以达到当地房地产市场与社会经济实现同步健康发展的目的。
二、观·城市
根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年11月，100个城市（新建）住宅平均价格为10758元/平方米，环比10月上涨0.68%，自2012年6月以来连续第18个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.56个百分点，为今年以来的水平，其中69个城市环比上涨，31个城市环比下跌。与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数增加7个，其中跌幅在1%（含1%）以上的有10个，较上月减少2个；本月环比上涨的城市比上月减少6个，其中涨幅在1%（含1%）以上的有28个，较上月减少1个。同比来看，100个城市住宅均价与2012年11月相比上涨10.99%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为18748元/平方米，环比上月上涨1.16%，与上年同期相比上涨16.56%。另外，按中位数计算，100个城市（新建）住宅价格中位数为7147元/平方米，与上月持平。
11月100个城市住宅平均价格继续上涨但环比涨幅明显缩小，房价环比上涨和涨幅在1%以上的城市继续减少，而环比下跌的城市有所增加，表明房价快速上涨势头得到明显遏制。具体来看，政策方面，随着“京七条”政策的逐步落实，自住型商品房摇号等相关程序进一步明朗，北京住宅市场预期平稳，价格与上月相比基本持平，同比涨幅有所缩小，其他一线城市和杭州、武汉等二线城市在近期也出台相关政策，通过提高二套房首付比例、严格限购条件等升级调控，市场看涨预期得到有效控制；供应方面，“金九银十”供应高峰过后，多数城市推盘量出现季节性下滑，少数城市通过减少甚至停止发放预售证限制高价或价格明显上涨的项目入市，本月供应特别是中高端项目供应明显减少；需求方面，购房者预期出现一定变化，市场有所降温。
值得关注的是，与一线城市和部分热点二线城市升级调控不同，徐州通过缩小限购区域、调整限购户型等方式鼓励需求，之前温州、芜湖也出台了类似的鼓励性政策。可见，针对不同城市房地产市场不断分化的现状，调控政策一改过去中央“一刀切”的方式，更多由地方政府根据当地实际情况针对性的出台。十八届三中全会中后，中央层面将从土地、税收、不动产登记等方面建立完善长效机制，年末住宅市场可能因地方政府收紧调控布趋于平稳，整体房价涨势将继续放缓。
三、阅·土地
1、东营实时土地供应情况
11月土地出让地块公告：
本月出让公告地块有24宗，出让面积1189455.82平方米，即1784亩，较10月份土地供应面积及宗地数量均有回升，总出让公告地块数量是10月份的1.1倍，总出让公告面积约是10月份的1.7倍。本月市本级公告出让宗地3宗，公告面积241502.7平方米，其中纯住宅用地2宗（12394.5平方米），纯商业用地1宗（117562.2平方米）；垦利县公告出让宗地4宗，公告出让面积119651.1平方米，其中纯住宅用地2宗（92157.1平方米），纯商业用地2宗（27134平方米）；河口区公告出让宗地6宗，公告出让面积288557.02平方米，其中纯住宅用地4宗（249981.7平方米），纯商业用地2宗（38575.32平方米）；广饶县公告出让宗地11宗，公告出让面积539745平方米，其中纯住宅用地10宗（531401平方米），纯商业用地1宗（8344平方米）。
11月土地成交地块
成交情况：本月成交地块4宗，交易面积128806.5平方米，即193.2亩，与10月份相比，无论是本月交易量交易面积均跌幅较大。市本级本月无成交宗地；河口区东营港成交地块3宗，交易面积80507.4平方米（120.8亩），其中商业用地1宗，交易面积2621.9平方米（3.9亩），住宅用地2宗，交易面积77885.5平方米（116.8亩）。垦利县本月成交1宗，地块用途为商业用地，交易面积48299.1平方米（72亩）。
本月所有成交宗地中，纯住宅用地2宗，交易面积77885.5平方米（116.8亩），约占总成交面积的60.5%，商业用地2宗，交易面积50921平方米（76.4亩），约占总成交面积的39.5%。从本月的成交土地属性来看，住宅用地交易量略高。
2013年1-11月份交易面积、成交总额走势图
从以上曲线图可以看出，本月成交面积、交易总额自7月份以来一路攀升后出现次下跌，且跌幅较大。从全年走势图来看，本月交易面积、交易总额均不如2月份，为本年度值。
本月成交价格：河口区东营港宗地价格在25-38.5万/亩，楼面地价在221-572元/平方米。
垦利县宗地价格在48.3万/亩，楼面地价在659-557元/平方米。
溢价率：本月成交宗地价格，仍以底价、低价成交，4宗地均为0溢价成交。
拿地企业投资总额排行：
1、住宅项目签约排行
从本月签约前50名的项目来看，30项目高出10月签约量，20个项目低于10月签约量。较10月份签约量上升的项目数量增加6个，签约量下滑的项目数量减少3个。
本月50榜单中有4盘成交过百套，10月底刚开盘的万达华府，不仅一举夺得当日热销榜的销冠，也让所属板块西城楼市水涨船高，本月以275套的数据，跃居楼市，万达华府11月30日再度开盘加推3栋高层约计600套房源，户型面积为89—141平方米，经过几个的选房，最终房源几乎售罄，去化达8成。一直处在楼市佼佼者之位的爱家中央豪庭，当月以180套的签约量量无悬念位居第二。香桥郡以累计签约142套的成绩位居第三。10月开盘推出格林盛格，均价为6200元/平方米，户型为120平方米以下多层产品，三百多套房源吸引到四百余组购房者到场，当日所推房源近售罄，本月以签约109套的好成绩位居第四。此外金辰富海广场和理想之城、利丰花园也都上传了92套、79套和63套的数据，排在热销榜第五、六、七位。
当月名列热销榜的，都是最近刚加推的项目。从区域来看，西城板块受万达华府、众城格林盛景、利丰花园、金辰富海广场、天籁华都等项目的入市及加推影响，西城区域成近期成交主力板块，在本月排行榜前10名中，西城项目分别占据了位、第三至五位、第七位；新区板块理想之城占一席，以签约79套位居第六位；东城区以爱家中央豪庭、海洋城、中南世纪锦城、恒大黄河生态城等项目挤入前十，分别位居第二位、第八至第十位。从开发商背景来看，品牌房企以大盘为主，注重营销创新、现场包装、景观配套等优势，所开发项目较被认可。
2、优质项目监测
90平米以下楼盘监测
5、11月项目开盘预告
土地市场情况
本月土地供应保持平稳，略低于上月推地量，11月300个城市共推出土地3698宗，推出面积15113万平方米，环比减少5%，同比减少11%。
从成交情况来看，近期重点一二线城市陆续发布调控新政，开发商拿地积极性有所抑制，土地成交量同比下降。11月300个城市共成交土地2346宗，成交面积9277万平米，环比减少29%，同比减少10%。
本月东营土地情况与土地形式较一致，供应方面保持稳中有升，成交情况自今年7月份以来一路攀升后出现次下跌，且跌幅较大，创下本年度成交值。
及东营房地产价格走势
根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年11月，100个城市（新建）住宅平均价格为10758元/平方米，环比10月上涨0.68%，但是，上涨幅度却缩小了0.56个百分点，创下今年以来的水平。2013年11月份，东营样本住宅均价为5746元/平方米，环比2013年10月降低1.9%，为2013年以来的数据。11月份楼市价格涨幅 “缩水”并伴随着各大城市调控加码，这将影响了购房者对楼市的预期，加剧了观望情绪。
11月东营商品房签约分析
2013年11月份东营市商品房累计签约1694套，总签约面积210565.70平方米，日均签约套数为56.47套。其中商业用房签约16套，签约面积1857.27㎡；办公用房签约10套，签约面积740.84㎡，住宅签约1668套，签约面积207967.6㎡。
11月份的成交量依然保持着一路上扬的姿态，寒冬季节，楼市却高温不退，一些房地产商还提前了认筹和开盘的时间，并推出优惠活动，以促进楼盘销售，据统计显示本月的签约量仅次于2013年1月份，位居年度第二。
“刚需”户型仍是市场主导，八十万以下中小户型热捧
在本月签约的1668套住宅中，90㎡以下住宅签约60套，约占住宅总签约量的3.6%，与10月份相比上涨0.3个百分点。90㎡-120㎡住宅签约921套，约占住宅总签约量的占比55.2%，与10月份相比上涨2.8个百分点。120㎡-144㎡住宅签约442套，约占住宅总签约量的26.5%，与10月份相比上涨7.8个百分点。144㎡-200㎡住宅签约165套，约占住宅总签约量的9.9%，与10月份相比下降6.5个百分点。200㎡以上住宅签约80套，约占住宅总签约量的4.8%，与10月份相比下降4.2个百分点。其中90-120平占比，其次为120-144平户型，可见刚需和刚改产品仍为销售主力。
随着年底的临近，开发商使出浑身解数揽客户，楼盘各类广告层出不穷。同时，之前“捂盘惜售”的开发商也会加快推盘速度，市场供应量充足。开发商为了冲刺业绩和快速回笼资金，会继续加大宣传力度，给出比较大的优惠，“2万抵4万”“4万抵10万”、“额外享受6万豪礼钜惠”、“认筹85折送豪装”、“停车位75折钜惠”、“45万/套起”、“团购立省5万”等等。11月30日当天五盘齐推，后劲十足，有望迎来新一轮的成交高峰，虽然近几日的东营迎来持续低温进入冬季，但从各方面的迹象来看，临近年末，东营楼市的寒意似乎并不浓烈。
开发商销售各显神通，宣传渠道、销售手段多样化
抢销许、抢开盘、抢领号 ，发微信、发微博、发短信，热盘“抢”声一片，不少项目都是拿到销许后时间就开盘。
跑量手段一：特价团购，说到跑量，位于西城板块的天籁华都定向团购跑在了众开发商的前头，掀起了一股跑量的热潮.
跑量手段二：低价入市，对于尚未开盘的项目来说，要跑量有天然的优势，因为只要其首开的价格低于市场预期，就能引发热销。此前以震撼低价入市的万达华府、盛景花苑，用首开售罄的成绩树立了极好的榜样。
跑量手段三：推出楼王，一般情况下，开发商总是将的房源留到后面卖，一方面可以吊着购房者的胃口，另一方面也为涨价预留了空间。不过，当价格已经不能再低时，为了跑量，不少开发商不再藏着捂着，将楼王拿出来平价销售。
跑量手段四：加大存减力度，减低首付
存减是不少楼盘目前通行的做法，但到了年底，一些楼盘纷纷加大了存减力度，原来存一万减三万，现在存一万减五万，这其实就是加大了优惠力度。此外，还有一些开发商推出置业计划，购房者只需支付少量首付款，其余首付款由开发商垫付。
跑量手段五 ：老带新，客带客
大家都知道维护老客户关系的成本比开发新客户的成本低许多，诸多开发商通过一定的物质奖励，利用老客户来带动新客户，促进楼盘销售。
跑量手段六 ：活动带来访，优惠促成交
以活动带动人气提升，成为近年来各大楼盘提升楼盘关注度、促进成交量提升的重要营销举措。各大楼盘相继掀起的客户活动，令售楼部现场显得甚为热闹。除了带动现场成交之外，也为楼盘接下来的推盘，积蓄了客源。
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