房天下东营楼市月鉴——2012年7月篇

房地产门户房天下  2013-02-26 13:19

[摘要] 房天下东营楼市月鉴，品评楼市动态，把握楼市脉搏，倾听东营楼市好声音。

房天下东营楼市月鉴

——2012年7月篇

一、评•政策

1、房地产政策与法规

房贷降息从短期效应看，对于房地产市场将会是一个促动因素，刚需族的购房压力减小，购买意愿增强，将拉动短期内的成交走势。央行两次降息，此举无疑是增强了广大房企和购房者信心，强化对楼市回暖的判断，有助于继续推动刚需群体入市。3月份开始回暖的楼市促成了“红五月”，而6月份开启的降息政策更使购房者持币观望的比例开始下降，在传统的淡季上演了“火七月”。

2、中央及相关部委密集强调房地产调控不放松

7月份中央及相关部委前所未有的密集强调房地产调控不放松，表明政府对房地产调控的坚定决心，同时也表现出政府对当前房地产形势的担忧。

3、部分储备政策或出台

不少业内人士分析，一场大规模的政府调研往往被认为是新政策出台的前奏。如果此次督查发现的问题较多且未来一到两个月房价维持上涨态势，不排除新的调控政策出台的可能性。权威人士透露，与房地产调控有关的部门仍然手握部分储备政策，准备在适当时机推出。新的调控政策可能在强化原有调控措施的基础上，在税费方面有所突破。其中，上调二手房交易税费可能率先出台。

小编观点

政策环境决定市场走向，纵观7月楼市调控，仍以坚决贯彻房地产调控为核心。7月楼市政策主要包括：央行第二次降息、国务院督查楼市调控、确保保障房建设。为稳定市场预期，防止房价反弹，颁发了一系列政策的强调，但并没有出台新的措施，据此我们判断房地产政策以“稳”为主。信贷持续放松，刚需释放，造成了重点城市量价稳步回升，政府再一次发出坚定不移的调控声音，下半年市场回升有度。预计今年不会有更严厉的政策措施出台，但不排除赠加限购城市、房产税试点扩大的可能。

二、观•城市

1、房地产动态

7月100个典型城市中，70个城市房价环比上涨，30个城市环比下跌，与6月相比，环比上涨的城市个数增加25个。新建住宅平均价格为8717元/平方米，环比6月上涨0.33%。

同比来看，100个典型城市住宅均价连续第4个月下跌，跌幅为1.77%，比6月缩小0.13个百分点。值得注意的是，7月份出现环比上涨的城市集中在二三线城市，且涨幅明显高于一线城市。且二三线城市成交量环比上涨，成交价格稳中有升。

7月部分城市住宅市场交易情报：

北京，本月销售11095套，交易面积128.18万平，环比下跌9.19%

上海，本月销售13502套，交易面积143.49万平，环比上涨15.77%

青岛，本月销售9512套，交易面积96.36万平，环比下跌37.34%

7月部分城市住宅市场价格走势：

北京，本月样本均价26665元/平，环比上涨2.18%，同比上涨5.03%

上海，本月样本均价16568/平，环比上下跌7.56%

青岛，本月样本均价10457元/平，环比6月份下跌0.08%

济南，本月样本均价8007元/元/平，环比6月份下跌了1.45% `

由于货币政策微调及首套房信贷松动等多重政策刺激，加之开发商推货、促销、跑量的促动，越来越多的年轻人迈入刚需置业的队伍中，使得新增房源和新增需求不断上升，楼市销量进一步得到提升。据统计数据显示，7月40个一二线城市楼市销量均呈现上涨之势，其中，北上广深一线城市市场销售环比增长均在25%以上；二线城市中，多数城市涨幅均在三成以上。楼市的上扬，无疑是各地房企持续以来的“以价换量”成果的扩大。

近期各地房地产市场回暖明显，量价同涨，总体来看，在货币政策微调的背景下，购房者买房意愿逐渐加强，主要城市城交量持续稳步回升。发商乐观情绪开始出现，供应量有所增加，包括首次置业、首次改善、二次改善的产品，都加速推盘。多数城市较去年同期有一定增长，部分楼盘在获得较好销售业绩后开始取消折扣甚至微调高价格。

2、东营城市发展动态

一直以来，房产作为不动产，地段价值是判断一个物业价值最为核心的因素。从曾经的西城老城区的一支独秀，到东城区的开发建设计，再到南北翼开发，随着东营“东扩、西疏、南展、北延、中优”的城市发展思路，东营的城市格局，也正在进行飞速的变迁。与之伴随的，是在交通升级、区域规划、品质开发的基础上，各大购房板块的强势崛起。

7月，东营楼市战火延绵中心城区板块至各大发展片区，各个区域从小范围之内至整个大板块硝烟四起，3大板块竞相逐鹿，开发商促销手段屡屡更迭，只为抢占先机广纳各种客源。

西城区——商业的核心地带

城建概况：为进一步优化老城区居住环境，继续围绕加快老城区更新，进一步优化老城区，加快城中村改造工程，提升旧城区的土地资源集约化利用水平，实施济南路、西四路、西三路、淄博路等道路改造，优化老城区交通。同时，还通过地块改造，着力推进老城区的融合发展，创建文明宜居城市，全面提升老城区环境面貌和居住条件。

西城作为老城区，又被称为油田“基地”，西城项目周边大多基础配套完善，交通便利，方便居民的出行和生活。现在售6个楼盘大多已接近销售尾声，与东城相比，西城人气相对更旺，但由于土地储备有限，新开发楼盘较少，在面对更多其他区域不断发展挑战之时，从昔日的一枝独秀，到如今的多足鼎立，楼市之争硝烟四起。其他区域房地产市场的迅速崛起是不容忽视的事实，因此西城区的楼盘在占据优势的前提下，并不能停滞不前，楼盘活动、产品升级…….各类活动都显示着这区楼盘的危机意识。在新城区做大、做强、做靓的压力之下，西城区也开始迈入做优、做精、做特的步伐。当前西城城区范围主要在售楼盘：天业盛世龙城、金辰富海广场、海韵阳光、朗润春天、三和馨苑、瑞鑫花园、天籁华都、福地大厦等，其中金辰富海广场、胜朗润春天、瑞鑫花园为今年首度亮相，其它项目即将进入收尾阶段。另外，西城范围内，景典杰座、渤海花园、盛运家园三期、胜中时代家园三期、综合体长安未来国际等新盘即将入市，加之城中村改造项目以及油田限价房保障性住房的入市，市场存量逐渐加大。

新区、东城区——东营房价的领军者

城建概况：新区是连接东西城的重要枢纽，东城是市委市政府行政区所在地，交通方便、绿化率高，是一个环境优雅、居住条件好的地段。按照规划，东地将重点发展居住、旅游、休闲娱乐等项目，原东营商贸城将重点发展高档写字楼、高端住宅项目。以黄河路、青岛路两侧打造成东营市区功能完备、现代生活气息的宜居住宅区。

此片区的高端项目比较多，靓都公馆、水城国际、东方明珠等多个别墅基本都居于此。不管其他区域怎么发展，这个区域是东营人心目中的最适合居住的地段，因此在“地段、地段还是地段”的理念引导下，东城区的房价当然也是东营市的领头羊。随着东城南北侧翼的发展，产品进入多元化状态，既有高品质的项目，又有平民住宅，还有特色鲜明的别墅，更有商业推动，该区域楼盘以高性价比获得不少购房者的青睐。同时板块内楼盘间的竞争在这场价格战中表现得更为激烈，低起价、重优惠使得市场再现“日光盘”场景。

开发区——紧随主城 发展势头势不可挡

城建概况：在《东营市滨海新城发展战略规划》中，东营未来将形成两个市级商业中心的“双核”格局，即西城区商圈和新城区中央商务区商圈，打造东营地标级的商业休闲中心。从长远来看，开发区板块将是东营未来居住生活的重要区域。

开发区，经过数年的飞速发展已经羽翼丰满，成为东营最引人注目的片区之一。区位优势彰显价值高地，核心的城市资源将其打造成东营最璀璨的明珠。作为提升东营城市综合实力的巨大引擎。近年此片区快速发展吸引了众多投资者的目光。在房地产行业，继阳光100、奥林匹克花园之后，2011年东亚新华地产、恒大地产等先后进驻此片区。

三、阅•土地

1、东营土地供应情况

7月招拍挂土地列表：（信息来源：东营市国土资源网）

成交情况：本月成交地块15宗，共432067.1平方米（322/649亩），住宅用地6宗(219996.7平方米，330亩），商业用地9宗(212070.4平方米，318.4亩）。其中垦利县成交7宗，东营市本级成交8宗。与6月土地成交11宗数量相比略有回升，但成交面积是6月成交面积的2位，相比回升较快。

溢价率：本月成交土地均为0溢价成交，底价、低价成交成为市场主旋律，市场整体呈现冷清局面。当前楼市低迷，销售不景气，许多房企迫于库存和资金压力不敢出手，导致土地市场要么流拍，要么底价成交，即使是溢价成交，溢价率也很小，这也使得上半年以来底价、低价成交贯穿整个土地市场，但一二线城市土地市场却已出现回暖迹象。

小编总结：

与6月相比，土地市场成交面积升温较快，主要是受地方政府对县区地块供应增加影响，另外开发商的资金压力有所缓解，视线逐渐转向土地市场，拿地动作加大。本月土地放量主要集中在垦利、董集、史口镇等，县区的土地出让助力不少。县区土地价格在21-101万之间，住宅容积率保持在1.2-2.2，商业容积率保持在0.6-2.7,多合适沿街商业、小高层、高层、别墅产品。从拿地情况可以看出，整体走势较平稳。近期虽然有楼市回暖、降息等利好消息影响，但调控政策并未放松，开发商资金压力犹存，由于县区土地价格较低，开发成本、开发风险相对较低，故交易量较高，也可看出当前房企拿地谨慎的状态。

四、探•动态

1、七月东营楼市动态

◆ 7月签约量创年度之最

6月东营市区成交突破八百套大关，7月份再度发力，成交破千，涨幅较大。本月商品房签约总面积为161104.7平方米，其中住宅152873.93平方米，商业用房5721.15平方米，办公用房2509.61平方米。环比2012年6月，除商业用房签约面积下滑67.49%外，其他各项数据均有不同程度的回升。环比6月份，商品房总签约面积回升30.99%；住宅签约面积46.20%；办公用房签约面积回升201.81%。本月总签约1265套，其中住宅签约1178套，商业用房签约74套，办公用房13套。环比6月份，商品房签约总量及住宅、商业用房、办公用房签约量均有较明显的增长。商业用房签约总量环比增长50.95%，住宅签约量环比增长50.26%、商业用房签约量环比增长68.18%。商品房日均签约40.81套，较6月份增长46.09%。其中住宅日均签约38套，较6月份增长45.41%。

◆ 住宅签约均价环比上涨

据百城价格数据的跟踪分析发现，2012年7月，东营新建住宅样本价格为4820元/㎡，环比上月上涨0.86%，同比2011年7月上涨0.44%。通过2011年1月至2012年7月连续19个月的跟踪统计我们发现，东营住宅价格整体呈上升趋势，尽管期间波折时现。2012年1-4月份，住宅样本价格持续小幅下降，4月份为低谷，而5-7月份则呈现明显的回升势头。7月底东营城区15个楼盘报价有变动，其中大海鑫庄国际、城发花园齐龙世纪花园、伟浩御景广场、德泰家园、凤凰国际城二期、盛世龙城、天籁华都、时代康桥、香缇公馆、朗润春天等11个项目12批次房源报价上调；水城国际、金宇润苑、三和馨苑、领秀天成购物广场等4个项目报价下调。

◆楼市回暖迹象愈发明显

伴随着市场回暖，地方微调、存贷基准利率下调的出现，购房者市场预期开始发生变化，一些项目房价也开始出现波动。楼市开始升温，东营部分项目也出现热销，这也在一定程度上反映了购房者信心有所增强。从成交面积来看，90-120平方米刚需户型依然稳居榜首，这表明，以中小户型为主的刚性需求，作为楼市主力军，入市意愿强烈。虽然商品房签约数据存在一定的滞后性，但从宏观分析，其对于东营市住宅市场的基本走势仍具有一定的参考意义。纵观整个7月，购房者购房意愿更为明显，开发商积极推盘，二者形成合力，促使成交数据稳定回升。

2、本月优质项目签约排行及价格走势

数据显示，2012年7月东营楼盘销售排行榜中，由6月开盘热销的大海金庄国际的签约量，以192套占据本月榜首，本月大海、悦来新城、盛世龙城、原香小镇等4个项目签约量均突破110套。从签约前十名的项目来看，6个项目较上月签约量大增，1个项目微低于6月签月量，1个项目签约量与上月持平，2个新签约项目。销售排行前十个项目，四个项目价格上调，6个项目销售价格与6月持平。

3、部分楼盘销售扫描

A、普通住宅

小结：本月主力成交面积以95—120平米的户型为主，受政策影响改善性客户逐步入市，从朗润春天的销售价格和成交量可以看出，只要品质好、位置好、孩子就学方便，即便高出市场价格仍有一定的市场份额。

B、大平层类

小结：大部分项目，因为大面积平层，去化速度相对较缓慢，也再体现出刚性需求仍旧占领东营楼市的主导地位。

C、别墅类

小结：本月西城别墅去化量为25套。已开别墅楼盘剩余量：475套，去化量占市场存量的5%。本月无新房源别墅产品推向市场，整体去化速度较慢。

4、七月份重要营销活动

楼市抢收战>>

随着利率再一次下调，7月东营楼市像天气一样“热”，抢“刚需”大战愈加热闹，本月9个楼盘借助各节假日进行暖场、业主联谊活动和支持以老带新，8个楼盘9批次推盘，入市抢客。

以价换量收紧>>

利好叠加与刚需释放共同发力，随着大批刚需客户的入市，各项目减少了优惠措施，多个项目价格上调，各楼盘活动频率也有所减少。

标杆企业销售增长>>

从本月销售榜单我们看到，7月，上榜楼盘无一不是实力房企的品牌楼盘。这说明眼下楼市，品牌已成为人们购房最为看重的要素之一。比如，

恒大、东亚、大海、众成、金辰等旗下楼盘，均在7月颇有斩获。同时，销售较好的项目多以暖场活动、客户回馈来带动销售，从而加速资金流

回收，取得较好业绩。

5、8月份待开楼盘

8月待开楼盘3个，东城2个，西城1个，推出提量约200套。目前确认开盘的仅时代花园，金辰富海广场将加推7#楼，天昊梅园U派公寓将在8月底或9月初推房，相比于7月份项目推盘明显逊色。

b) 西城、新区待开写字楼情况

小结：本月写字楼项目金领国际开盘，同时景典杰作已取得预售证，万海金地及多个写字楼项目开始预约，西城写字楼入市将拉开序幕。这将是东营市场近十年以来写字楼产品放量最充足的时期，尽管能够满足一些消费客群的需求，但市场竞争压力也随之而来，势必会增加产品竞争力和竞争优势等综合实力的市场考量。目前东城受商业氛围限制，写字楼市场发展较西城缓慢，且租赁情况不及西城区域；东营西城西四路区块写字楼主要为油田内部单位使用居多，对外出租较少；东营西二路区块为主要写字楼租赁供应区块，为东营目前写字楼租赁的位置，内部客户主要为保险公司、商贸公司、咨询类公司、投资担保公司等；西城黄河路区块在建写字楼项目较多，且交通便利，周边配套完善，后期发展潜力巨大，为东营未来的写字楼主要供应区。经过整体调研得出，陆续推出的写字楼面积为30万平方米，同时从各开发商的宣传来看，写字楼的建设，较目前东营在用写字楼的档次高，这也为东营写字楼市场带来一次新的变革。

五、 本月楼市小结

7月东营楼市成交量憋蓄已久的刚需似乎爆发，房企动作不断，种种营销手段陆续登场，成交持续回暖，楼市如同这天气一样火热。面对目前的成交形势,一些楼盘也在趁机“加一把火”,大力渲染楼市成交的“火热”,类似上面的宣传口号不少,目的就是以此坚定客户出手的信心。随着信贷环境利好、刚需受鼓励支持以及改善型需求逐步释放，今年二季度成交量显著回升，部分中大户型、中高端项目成交占比持续提升。目前还是以低价、小户型项目为主，热销带动部分价格回升，7月签约量上涨主要原因在于六七月份开发商加速推盘，小户型、低价房纷纷入市，刚需继续得到释放。恐慌性购房更是带动成交量的稳步上升。

（一）价格： 优惠减少，多数楼盘价格略升

东营7月的成交市场，相比6月住宅成交量大幅上涨，“降息”也让开发商找到了增加优惠幅度的借口，7月期间，看房人数逐渐增多，售楼部人气回升 。根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年7月，100个城市（新建）住宅平均价格为8717元/平方米，环比6月上涨0.33%，自上月止跌后再次环比上涨，其中70个城市环比上涨，30个城市环比下跌。东营住宅样本价格为4820元/㎡，环比上涨0.86%。

2012年7月底东营城区15个楼盘报价有变动，其中大海鑫庄国际、城发花园、齐龙世纪花园、伟浩御景广场、德泰家园、凤凰国际城、盛世龙城、天籁华都、时代康桥、香缇公馆、朗润春天等11个项目12批次房源报价上调。

（二）去化：去化率持续回升

7月住宅、商业用房、办公用房各签约1178套、74套、13套，合计签约1265套。2012年1-7月份，东营楼市签约量逐月回升，回暖势头不减。 几大地产开发商抄底价促销对本为淡季的7月销售量增加也起到了重要的作用，投资客户及刚需客户多会选择中小户型进行投资，因此本月成交多为改善型客户为主。反应了持续持币观望的客户纷纷入市的情绪。7月份为房地产市场的传统淡季，但成交量仍比6月高出十几个百分点，且各楼盘来电、来访量激增，预计8月份如平稳过渡。

（三）供需： 推盘后劲不足

7月份，东营楼市先后有东亚原香小镇、中兴茗居、帝纱富仕城、金领国际、盛世龙城、恒大黄河生态城等六大项目推出7批次房源，其中原香小镇月内推房2次。经过统计，纯新盘有3个，老盘3个。虽然进入淡季，许多新盘还是“踊跃”亮相，与其相比，西城的一些老盘却在价格“坚挺”的同时，销售上除盛世龙城外也迟迟难见动作。 8月待开楼盘3个，相比于7月份项目推盘明显逊色，多数预约项目开盘时间暂定，部分开发商备战金九银十。

（四）市场综述

可以预见，在调控依然从紧，房企资金链紧绷以及楼市库存依然较高的背景下，房价大幅反弹的基础和条件并不具备。由于六七月份大批刚需客户的消耗，改善型住宅政策环境依然严峻，二套房放贷依然严谨。后市得不到客源有力的支持，未来两个月的成交可能出现一定幅度的回落。

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