房天下东营楼市月鉴——2012年10月篇

房地产门户房天下  2012-12-05 15:13

[摘要] 房天下东营楼市月鉴，品评楼市动态，把握楼市脉搏，倾听东营楼市好声音。

房天下东营楼市月鉴

——2012 年10月篇

一、评•政策

（一）房地产政策与法规

2012年的“银十”定调成了楼市的基调，从国务院到国土部到温家宝，一级调控层面抑制楼市，坚持房地产调控不动摇的决心一目了然。而在面对楼市房价触底反弹的节骨眼，10月贵阳、杭州、陕西及兰州四地的“新政”却掀起了不小的波浪，争议和质疑声也随之而来。贵阳首次购房即可落户、杭州土地溢价率不得超过49%、陕西商品房利润率不得超过10%、兰州购房有补贴……贵阳楼市新政被说触及“限购”红线；杭州土地新政被指潜伏五大问题；陕西商品房新政被指违背市场规律缺乏操作性；兰州新政被指“救市”；珠海土地闲置处理办法被指“影响有限”中央和地方的政策博弈让楼市“苦不堪言”。

1、贵阳首次购房即可落户

新政内容：《关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施（试行）》，凡在贵阳市购买商业、办公用房和首次购买住房的，根据本人意愿可持房屋所有权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证，享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇，不受入住时间和购房面积的限制。凡棚户区、城中村改造以及二环四路城市带项目中涉及房屋征收的房屋产权人购房，金融机构在风险平衡的基础上给予基准利率下浮优惠。

新政核心：政策的核心是带动房地产消费，以缓解地方财政资金的困窘局面，而非刺激房价上升。

2、杭州土地出让新政：溢价率49%封顶

新政内容：《关于贯彻国土资电发【2012】87号文件有关事宜的通知》（以下简称《通知》），文件明确提出“对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到49%时，将调整竞价方式，即锁定地价，‘从零开始’竞投配建安置用房或保障性住房面积”。也就是说，在土地出让出现高溢价率时，“价高者得”这一规则将不再适用。

 （1）这不是真正意义上的封顶，溢了49%后，只不过要求开发商用溢价部分做安置或保障性住房。如果土地有价值，开发商依然会争抢；（2）并未正式公开文件，说明此事或是试行，看效果再定；（3）这种方式可以抑制部分房企冲动性拿地；（4）有利于地方政府完成保障房目标。

3、陕西：商品房利润率不得超过10%

新政内容：

按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，确定合理利润率并控制在10%左右。对条件成熟的区域或项目，鼓励和引导房地产开发企业现房销售，切实满足自住型和改善型住房需求。各级价格主管部门要会同房地产行政管理部门，认真做好普通商品住房销售价格的管理工作，密切关注房价上涨情况，采取有效措施，坚决遏制房价过快上涨。

新政要点：

开发成本：土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目根据规则测算；售价测算：开发成本+10%左右的合理利润；社会公示：通过媒体公布各区域住房销售价格区间；加强引导：商品住房价格满足自住型和改善型住房需求；公开房源：房企在取得预售许可10日内，一次性公开全部房源，一房一价；明码标价：新建商品住房的供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系统及其他属于购房人所有的公共设施设备的配套建设费用，均包含在房价中，不得另行收取；价格备案：商品房售价须在政府备案，备案价应在所在区域住房销售价格区间范围内；房价及不同楼层的累进加价率应在价格信息网上公示。

新政目的：

陕西省住建厅和省物价局有关人员表示，这是响应调控房地产市场的要求，希望引导大家购房理性消费。通知的出台，一是要防止房价反弹，二是让老百姓对商品房成本心中有数，刚需购房该出手就可以出手。目的是希望开发商既有利润，老百姓也能买得起，进一步促进房地产市场的平稳和健康发展。

4、兰州：颁布针对兰州引进的高层次人才的购房补贴新政

新政内容：《兰州市引进急需紧缺高层次人才实施细则（试行）》（以下简称“细则”），“经市人力资源和社会保障部门确认的人才，以租住方式自行解决住房的，由市财政给予为期三年的租房补贴。为兰州市经济社会发展作出重大贡献的，可享受由市级财政给予的购房补贴；具有突出贡献的高层次人才，经批准，由各级财政部门（单位）按照标准规定的住房建筑面积标准给予100%购房补贴。购房补贴合同签订后，申请人在兰州市工作满10年的，所购房屋产权可以转让。”

人才紧缺还是“救市”？

“细则”规定，对引进的急需紧缺高层次人才，将采取住房货币补贴或实行配置住房两种方式进行保障。住房货币补贴包括租房补贴和购房补贴，实物配置住房包括公共租赁住房和单位周转房。实际上，兰州财政补贴人才购房新政并非个例，记者调查发现，上海、南京、晋江、珠海、绍兴、铜陵等多地区均实行为人才补贴购房的政策。此前，南京为入选“321”计划中的人才提供购房补贴，被质疑借招纳人才之名，行“为房企托市”之实。

“住房财政补贴的目的是帮助更多需要帮助的人，而兰州市引进的人才大多属于有资金和实力购房的高层次人才。”上述人士进一步表述，该政策的实施会引发各地争相效仿，以变通方式打政策的“擦边球”，刺激住房消费。

相关新闻：南京321计划：“积极支持人才住房消费，入选“321”计划的人才，正常缴纳公积金的可优先享受公积金贷款；首次购买自住商品住房，视同南京户籍，并可按五年内个人所得税市以下留成部分，给予购房补贴。”

5、珠海土地新政：土地闲置1年将无偿收回

新政内容：

《珠海市闲置土地处置办法》（以下简称《处置办法》），对闲置1年以内的土地将征收土地价款总额20%的土地闲置费，对闲置1年以上的将作无偿收回使用权处理。该《处置办法》将于11月开始执行。

新政出台背景：

“其实私底下早就在按照这个标准执行了，只不过现在公开了而已。”一位珠海本地开发商的高层向透露。该高层认为，新规的出台，除了打击土地闲置行为之外，也不排除地方政府借收回地块之后再出让或者征收闲置费来增加土地收入。

新政影响：

《处置办法》的出台增强了政府的主动权，同时也会加速土地进入市场流通的速度。对于开发商来说，“真正想做开发的其实不会受什么影响，不过囤地确实会受到很大限制。”

6、中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在中南海先后召开行业协会负责人、部分地方部门和企业负责人以及专家学者三场座谈会

房产调控初见成效但不稳定

中国房地产业协会朱中一：当前房地产调控取得明显成效。9月份房价环比涨幅继续收窄，房地产投资降幅收窄。前9个月，保障性安居工程新开工720万套，基本建成480万套，完成全年任务问题不大。他建议，将调控措施常态化，并逐步与中长期制度相衔接。

温家宝：房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。今天的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。

住建部政策研究中心副主任王珏林：日前在“中国房地产价值高峰论坛”上透露，限购政策在稳定市场方面发挥了重要作用，未来将不会改变。今年年底，将又有一大批城市限购政策到期，这次住建部官员的讲话，成为2013年初房地产调控政策的基调。与房地产相关的四大政策，房产税、加息和限贷都已经有了变化，惟有限购政策没有变化，而且在一段时间内也不会变化。

住建部专家咨询委员会委员、北京师范大学房地产研究中心主任董藩：“在今年前几个月，限购令几近取消边缘。但随着4月后，地方政府开始出现松动进而引发了需求，导致连续四个月交易量较大，整个局面被缓和下来，从现在来看取消限购令的条件又不具备了。”

北京房协副会长陈志在确表示，两年多来，限购令在各地的房地产市场里着实起到一定的影响，尤其是对北京房价的稳定发挥了重要作用。“限购令确实对抑制房价有一定的效果，但是限购令的继续扩围可能性也比较小，”工商联房地产商会会长聂梅生表示，另一方面，对未实行限购的更多城市进行增加，但是这样会招致目前本身财政情况不好的地方政府反对。“而就限购政策而言，很难扩围，因为扩围有两个途径，一个是在买房者身上加压，目前还允许买第二套住房，”如果这块加压的话，对于个人的改善性住房是完全没有空间了，恐怕会招致很多人反对，聂梅生说。

小编评政：

从座谈会涉及内容及房地产政策走向可以看出，十八大之后，房地产市场的政策是可能会重新建立，房地产市场政策可以凸显重大的政策调整，也就说差异化的信贷政策进一步细化、强化。差异化的税优政策可以出台。行政方面的，从长期来看从限购、限价、限利令取消，可以用经济杠杆，房产税将来会全面铺开。扩大房产税试点范围，今年有3到5个城市在准备，房产税全面铺开不再是一种可能，而是一种必然，预计大概是3年时间。只有这样，政府宏观调控的成果才算得到进一步巩固，中国楼市又往健康的方向前进了一大步，作为国家支柱产业的房地产才开始真正走向成熟。

目前房价始终是市民的纠结。这一轮最严厉的调控，对房价稳定起了一定的作用。但这种强制性和政府压迫下的行为，其合法性和长效性受到各方质疑。石油、猪肉、粮油等各大行业都处于上涨的趋势，房价又如何会跌呢？市场有市场的规律，中国经济一般五年为一个周期，经济继续发展和房价总体上升的趋势难以改变。

从来看，大城市房价在双挤压下趋平。由于较长时间的“房价透支”，大城市房价目前仍处尴尬地步。在政府和购房者双重挤压下，未来大城市房价上涨难有大幅度表现，相对会趋于平稳或缓和增长，当然像2011-2012年的大落行情也不再可能。小城市房价反而越稳步上涨。中国房价的阶梯层次非常分明，从沿海往内地呈递减状，从大都市往小城镇呈递减状。所以，越不发达、越小的城市，房价越稳定，越有上涨的空间。所以像东营这种三线城市，房价稳中有升，当然大的开发商也会将把三四线城市当新宠。现在，很多开发商往三四线城市转移，就是因为其城市化率低。很多内陆的县级小城市，投资开发几千万到几个亿的项目，当地政府十分热情，“关系好处、风险很低、房价稳涨”是3个明显的优势。

2012年上半年国民经济运行持续低于预期，房地产市场继续下行将对全年经济形势产生不利影响，因此，政府并不会继续对房地产进行打压。从大的趋势上看房地产后市是乐观的，但是中间会有波折和风险。所谓的风险，固然会由外部引起，但是政策应对是否得当显得非常重要。总之无论是买房者持币观望、房地产业形势不佳，这都是次要的，最重要的是要看自己公司房地产资金流还是不是安全的。

二、观•城市

1、房地产动态

根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年10月，100个城市（新建）住宅平均价格为8768元/平方米，环比9月上涨0.17%，自2012年6月止跌后连续第5个月环比上涨,涨幅与上个月持平，其中56个城市环比上涨，42个城市环比下跌，2个城市持平。与上月相比，本月环比下跌的城市个数增加4个，跌幅在1%以上的有8个城市；本月环比上涨的城市比上月减少4个，其中涨幅在1%以上的有18个，较上月增加10个。 同比来看，100个城市住宅均价连续第7个月下跌，跌幅为1.0%，比上月缩小0.4个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为15625元/平方米，环比上月上涨0.33%，与去年同期相比下跌0.6%，连续第10个月同比下跌，跌幅继续缩小。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，住宅价格中位数为5850元/平方米，环比上涨0.86%。

总体来看，十大城市均价环比涨幅接近百城平均水平的2倍，同比连续10个月下跌，跌幅缩小0.75个百分点。尽管企业在“金九银十”积极推盘，但成交情况不及预期，促使开发企业合理定价，多数城市典型项目价格趋于平稳；政策方面，中央再次重申坚定不移地搞好房地产调控。在政策不放松、成交量继续趋缓的压力下，10月百城住宅环比涨幅与上月持平，十大城市二手住宅价格平均涨幅明显缩小，下跌城市个数由上月的1个增加到6个。

2、东营城市发展动态

1月 降0.18% 39 2月 降0.30% 27 3月 降0.30% 34

4月 降0.34% 29 5月 降0.31% 26 6月 涨0.05% 45

7月 涨0.33% 70 8月 涨0.24% 63 9月 涨0.72% 19

10月 降0.14% 35

《2012年10月中房指数系统百城价格指数报告》显示，10月份，东营住宅样本平均价格为4883元/㎡，环比降幅为0.14%，降幅列百城第35位。数据显示，东营样本平均价格在连续3个月上涨后首次回落。 10月份，东营样本住宅价格环比9月略降0.14%，同比2011年10月略涨0.01%，2012年住宅均价筑底回升势头明显，不过整体变动幅度不大。“金九银十”期间不少项目都加大打折促销力度，每套房子总价优惠2万左右也是平常事，这也使得样本均价略有降低，不过房价整体小幅上行势头未改。

3、多家“大牌”商业地产进驻东营

海尔城市综合体项目由海尔集团负责建设。选址黄河路以北，东四路沿线，规划占地600亩。主要建设商场、住宅等，商场和住宅各占300亩。目前处在跟踪洽谈阶段。

黄河口文化产业基地由东营鑫都集团有限公司负责建设。规划用地8792亩，着力打造以影视产业为核心的文化产业集群，主要包括核心集群和延伸集群，具有影视拍摄功能、历史教育功能、文化旅游功能、产业集聚功能。目前对项目进行了重新选址，定在金湖银河工程的北侧，一期约800亩。

温泉湿地公园项目由北京佳年国际投资有限公司负责建设。选址东至七干渠，西至东八路，北至辛安水库与广北水库连通渠，南至溢洪河。包括由高尔夫会所、高尔夫练习场和练习果岭组成的高尔夫球道区，由各种住宅样式和建筑风格组成的花园居住区，由欧式建筑风格的会所、花园洋房和商品旅游小镇组成的旅游接待区。目前已与北京佳年国际投资有限公司签约。

奥特莱斯休闲购物广场项目由奥特莱斯(中国)有限公司负责建设。拟建设黄河三角洲地区规模、档次的高档品牌购物中心。

黄河三角洲汽车文化广场项目由浙江康桥汽车工贸集团股份有限公司负责建设。选址在西二路以西，烟台路以北，老西四路以东，六干以南。主要建设融汽车4S店、汽车配件、汽车体验、商务、休闲于一体的新型汽车文化广场。双方正在就合作事宜进行讨论洽谈。

阿里巴巴电子商务产业园项目由青岛颐高数码集团、阿里巴巴集团负责建设。将建设集电子商务、实体商贸、物流配送于一体的电子商务产业园。

月星家具城项目由月星集团负责建设。选址在黄河路以北，东四路沿线，规划占地300亩。主要建设家具城和住宅，其中家具城占地100亩，住宅200亩。目前处于初步接触阶段。

苏宁城市广场项目由苏宁电器集团负责建设。拟选址西城济南路胜利大厦或三联商场等地块。主要建设建筑面积5万平方米的家居销售广场和占地200亩左右的城市综合广场。目前，该项目正在进一步选址中。

农副产品冷链物流中心项目由雨润集团负责建设。选址在广饶经济开发区，规划占地200亩。建设集展示交易、信息管理、储运加工、物流配送、综合配套等为一体的现代化、多功能、综合性的农副产品全球采购中心。

东营佳世客购物中心由青岛永旺集团负责建设。选址在黄河路以北、西二路以东长途汽车东站原址，规划占地100亩，建筑面积20万平方米，一期工程地下一层，地上两层。目前，已完成建设用地地上建筑物拆迁。

居然之家家居广场项目由北京居然之家投资控股集团公司负责建设，拟建设面积5—8万平方米的家居广场项目。目前，正在进一步选址中。

富海新天地项目由富海集团负责建设。选址在湖滨新区，总建筑面积3.5万平方米。准备建设集休闲、娱乐、会议为一体的休闲娱乐中心。

仙河温泉休闲度假区项目由陕西华清爱琴海生态发展有限公司负责建设，选址在河口区仙河镇，规划占地80亩。建设集休闲、旅游、度假、会议等功能为一体的度假区。目前项目选址已初步完成；陕西华清爱琴海生态发展有限公司已编制完成项目建议书，正在进行论证。

东营大昌工贸有限责任公司5万吨冷藏库由东营大昌工贸有限责任公司负责建设。选址在东营西郊现代服务区。主要建设一座5万吨的冷藏库、办公楼、产品展示交易市场等。目前正在协调土地。

山东源通现代物流综合服务中心项目由山东省源通建筑工程有限公司负责建设，选址在陈庄工业园，规划占地135亩。主要建设仓库4座，每座7800平方米，场地硬化面积2万平方米，购置相关运输车辆35台及配套附属设施。项目可研报告已编制完成，正在积极争取土地指标。

通海商贸城建设项目由通海集团负责建设，选址湖滨新区。总建筑面积3万平方米，建设集餐饮、休闲、娱乐、服务、商务为一体的多功能、多元化、多业态的休闲购物中心。正在编制项目可研报告。通海集团已聘请业内人士，组织召开了企业内部项目论证会。

利津保税物流项目由青岛中丝贸易物流有限公司、东营旭瑞物流有限公司负责建设，选址在利津经济开发区，规划占地100亩。主要建设44000平方米仓库、3000平方米办公楼、2000平方米结算中心、2000平方米维修车间、1000平方米宿舍食堂等相应配套设施。目前双方已达成合作协议，土地位置已确定，正在进行前期准备工作。

20×104m油品储运项目由东营市圣亚昌运油品运输有限公司负责建设，选址在利津经济开发区。主要建设储油罐、办公大楼、职工宿舍楼等相应配套设施。

水产品交易大市场项目由现代渔业示范区负责建设，规划占地400亩，主要建设47000平方米的大型展览馆，同时配套酒店一座。目前项目正在规划中。

三、阅•土地：东营土地供应情况

10月招拍挂土地列表：（信息来源：东营市国土资源网）

成交情况：本月成交地块7宗，交易面积68998平方米，即103.6亩。纯住宅用地3宗(67.3亩)，商业用地4宗(36.3亩)。其中广饶县成交1宗（26.2亩），垦利县成交3宗（65亩）、利津县成交3宗（12.4亩）、东营市本级与东营港本月均无成交宗地。与9月土地成交12宗数量相比明显下降，但与9月1205.2亩的交易面积，成交面积跌幅较大，本月成交面积仅占9月成交面积的8.6%。本月成交地块成论是商业还是住宅，容积率普遍偏低，住宅容积率普遍在1.0-1.7之间，多适合建多层，由于地块均在三县两区，商业可能多以2-3层沿街公建为主。

成交价格：本月楼面地价在183-1000元/平之间，平均楼面地价为496元/平。本月地块成交价格105.3万/亩，地块成交价格为16万/亩，平均拿地均价为43.5万元/亩。目前在三县两区中，广饶县宗地价格，平均宗地成交价在50万/亩左右，垦利、河口、利津宗地成交价在27万/亩左右。

溢价率：交易价格仍为底价成交为主，本月成交地块全部为0溢价成交。底价、低价成交仍为市场主旋律。

小编总结：1-9月份，东营实现商品房屋销售面积256043平方米，与上年同期相比下降5.6%，其中现房销售面积48959平方米，同比下降10.1%，期房销售面积207084平方米，同比下降4.4%。金九银十并没有给东营区楼市带来实质性的影响，商品房销售形势不容乐观。加之九月土地市场有一次大的释放，加之十八大即要招开，所认十月各房企放缓了拿地节奏。总体本月成交数据同比显著下滑，从推地情况看，本月成交地块主要位于三县两区和远郊区，且主要为小地块，成交数据同比出现显著下滑。

四、探•动态

1、本月优质项目签约金额排行及价格走势

数据显示，2012年10月东营楼盘销售排行榜前20位中，签约套数前三甲为恒大黄河生态城、天业盛世龙城及悦来新城，本月仅天业盛世龙城和恒大黄河生态城签约量突破100套，悦来新城、东亚原香小镇签约量分别为85套、80套，位居第三、第四，另外城发花园、金辰富海广场、天业盛世豪园分别签约62套、58套、52套均取得了不错的成绩。从签约前20名的项目来看，8个项目较上月签约量略减，11个项目微高于9月签月量，1个项目与9月持平。据统计，本月量价齐升的项目有1个，量跌价升的项目有2个。

从这些取得较好成交业绩的项目我们可以看到同样的一些特点：前期开盘低开高走吸引关注，在售项目暖场活动不断、持续推出适当优惠保持热销势头是基本的营销路线。从10月楼市格局来看，主动出击并积极把握市场命脉准确抓住客户投机心理，确实能创下不少热销的业绩。由于之前大量库存的减少和现金流的不断收回，以价换量模式将逐渐收窄，本月20个优质项目中3个楼盘价格上调，其它项目价格与上月持平，可见东营楼市价格稳中有升。

2、十月份重要营销活动

9月楼市被评上“不金”之后，“银十”楼市也在争议喧嚣之中收尾了。回顾10月四周楼市——由十一黄金周“冷门”走向节后“膨胀”，再到秋季房交会“遇冷”回归至盘整状态。10月整体态势在“金九不金”后回温。

从营销活动和成交量排行列表中可以看出，一、大中盘所占据的市场份额远大于小楼盘，小楼盘在竞争激烈格局当中，不可避免地受到一定的冲击。市场的洗牌重整加剧了竞争，也在整体上提升居住的品质。二、小小的价格波动也会给购房徘徊大军增加有生力量，在逆市下主动优惠促销的项目，均取得了可喜的成绩。

另外本月，东营楼市先后有长安未来国际、城发赛拉维广场、绿洲国际花园、东亚原香小镇、天业盛世豪庭、中兴茗居、滨海新材料园青年公社服务中心、华泰国际豪园等11个项目扎堆推盘，略高于9月份的推盘数盘，细数9月中旬后已有20批次房源先后入市。另外金基林语项目开始认筹，别墅项目逸水园幸福卡开始申请，近期楼市新房源上市量较大。

3、东营区11月份待开楼盘

11月份预计7个楼盘新推开盘，1个为纯新盘。整体上，11月东营楼市预计开盘量将会减少；板块上，将要开盘的楼盘较为分散，如新区板块、胜中板块、东城区、开发区均有推新。另外目前已有9个项目取得预售许可证，预计也会在未来两月陆续开盘或加推。第四季度东营楼市5余个纯新盘将抢滩入市，如理想之城、白金翰宫、名流世家、瑞鑫花园、逸水园等也有望在本年度最后两个月开盘。

4、 商业地产市场情况

市场概况：

2010年限购政策以来，住宅市场倍受打压，政府加速商业用地的推地步伐，开发商也不断加大商业地产开发比重。经过数年的沉寂后，东营借助黄蓝国家战略实施带来的机遇，一家家一线开发商的入驻，一个个商业园区、工业园区的诞生，积聚数年的商务办公需求终于爆发，高档化、智能化、国际化、花园式的写字楼产品应运而生。 未来两年，华纳金融大厦、海通城建中心、金领国际、万海金地、万达时代广场……这些已建和待建项目的亮相，开始填补东营写字楼市场高档产品的缺口。站在新老交替的分水岭，新一代写字楼产品的崛起可谓来势汹汹：城市综合体配建的5A甲级、智能化、超高层写字楼，配合着城市经济发展的需求，商务楼宇建设驶入快车道。

◎东营西城写字楼遍布，新区、东城开发区写字楼分布比较集中；

◎早期的写字楼如华纳大厦、金团财富中心、东赵大厦等主要集中在西城。这些标志性写字楼配套档次，入驻率、投资较高，带动着整个西城写字楼的发展；

◎借助于政府政策的支持，东城优越的行政配套和交通网络，近两年新兴的写字楼如雨后春笋快展迅猛，如海通城展中心、金融大厦、悦来广场•国贸大厦等全部集中在东城规划CBD商务区；

4-10月份商业用地供应

2012年4-10月份中，东营市共出让写字楼用地797236平方米，约计1197亩，若按容积率1.5计算，1-2年内将有120万平方米商业、写字楼入市，其中高青公司以西约93万平米。在18块出让的用地中，西城基地没有写字楼用地出让，大部分集中在南二路、新区、垦利县郝家镇范围内（北二路）。

西城写字楼在售楼盘4个，共计28万平。里奥国际商务中心和南苑广场位置、体量较为相似，市场定位为普通写字楼，价格区间在4200-6500元/平方。里奥销售已达2年之久，由于较低的销售均价，目前已销售80%。南苑广场为今年二季度刚入市项目，产品设计无特点且位置较偏，销售均价6800元定价相对较高，开盘即出现滞销，目前销售约10%。金领国际、万海金地均为5A级写字楼，楼层均在22层以上，档次定位较高，金领国际开盘均价8500，成交均价8250元左右，自2011年年底开始内部认筹，认筹8个月后开盘，目前销售80%，剩余部分均为平层及200平以上大户型产品。万海金地为目前西城区配置的写字楼，地上27F，配备14部电梯，非毛坯房地源热泵、中央空调，一楼大厅挑高3层，均价7800元，因为目前没有达到预售条件，没有公开认筹，另外长途汽车总站富运大厦写字楼目前已开始招租，租赁价格为1.2元/天/平。

从租赁市场来看，西城写字楼平均入驻率较高，如华纳大厦、鑫都财富中心、东赵大厦、胜建大厦、新华大厦、仁恒名邸、东泽百合、柏年大厦、伟浩大厦，坤明大厦、风尚国际等入驻率在95%以上，另外一些小型写字楼如五一大厦、众城时代广场、西三路苏宁电器楼上等入驻率也在90以上，目前西城空置率较高的为长安广场，租赁价格在0.6元左右，主要原因为停车不方便。现在市场上方便停车、室内有暖气的写字楼，能满足以上两点的市中心写字楼基本没有空置，且租赁价格每年涨浮在10%左右。

西城目前在售商铺项目5个，分别为里奥商务中心、领秀天成、盛世龙城、南苑广场、盛大西苑，市区内价格在8500-14800元，价为领秀天成14800元，层高5.4米可自由分割成两层，其片区内盛世龙城A区均价9500元。目前最为成熟的商业片区为盛大西苑，虽然位置处于海通路与北二路路口，但由于周边聚集了银座花园等高端小区，片区内商铺档次较高，在不可贷款的情况下，价格在11000-13000元/平。

胜中亿时代、利通奥森国际商务中心、石油装备国际交流中心及光伏国际大厦均为定向销售或定向租赁项目，其中胜中亿时代已被油田整体回购，价格约8000左右，具体价格不明。其它两项目主体已完成，均为定向销售项目，报价较高，不做为市场参考数据。

据统计目前西城范围内待入市商业项目7个，总建筑面积达42万平米，上市规模和数量都是前些年所罕见的，更可以说是在市场行情未见明显好转之时又遭遇项目井喷，白热化竞争就在眼前。

7个项目中，福地大厦、金辰富海广场、长安未来国际主要集中在西四路百大商圈，富海广场与未来国际定位较为相似，是商超、公寓、办公结合体，福地大厦项目是纯办公写字楼。尚东水润、渤海物资大厦集中银座商圈，鑫都财富中心、华纳大厦原办公商务区。华泰金融商务区和万达时代广场集中在黄河路，与目前在售的金领国际、万海金地形成东营非常高端的商务办公区。同时从各开发商的宣传来看，写字楼的建设，较目前东营在用写字楼的档次高，这也为东营写字楼市场带来一次新的变革。

五、本月楼市小结

过去9月东营楼市成交不如人意和“双节黄金周”的休眠状态，冲抵着7、8月间楼市回暖形成的乐观气氛。然而银十作为又一个重大销售节点，历经9月“创伤”开发商自然不会放过这块“肥肉”，劲销不断，抢占市场份额忙的不可开交。另一方面受到政策调控层面、购房时机影响，购房者也加快步伐，赶忙入市，这为十月东营楼市回暖创造了利好条件。

10月东营楼市成交已超越7、8月“疯狂”水平，继7、8月后创年度成交量第三新高。根据数据显示，2012年10月东营市商品住房成交共计1377套，总签约面积189983.3平方米，日均签约套数为44.42套。其中住宅签约1210套，签约面积169182.2平方米；商业用房签约127套，签约面积11457.04平方米，办公用房签约40套，签约面积9344.05平方米 。

10月份商品房日均签约6128.49平方米，较9月份回升34.08%。其中住宅日均签约5457.49平方米，较9月份回升22.35%。

10月份商品房日均签约44.42套，较9月份回升31.68%。其中住宅日均签约39.03套，较9月份回升18.40%。

受9月底及10月初多项目集中推盘影响，东营楼市“银十”签约量现较大增长，各项数据环比均有大幅回升。

◆ 十月价格环比略降同比略涨

据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年10月，100个城市（新建）住宅平均价格为8768元/平方米，环比9月上涨0.17%，自2012年6月止跌后连续第5个月环比上涨。10月份东营住宅样本均价为4883元/平方米，环比9月略降0.14%，同比2011年10月略涨0.1%。

据不完全统计，相比9月底，10月份有7个楼盘10批次房源报价上调，3个楼盘3批次房源报价下调，报价上涨项目环比9月减少3个，报价降低项目环比9月增加一个。

◆“银十”抢客不松懈，11盘加推10盘活动，9盘特价

自“中秋”、“国庆”双节过后，东营楼市成交量稳步回升，这与新房源入市密不可分。本月有11个楼盘加推拉开“银十”抢客大战，其中50%都以刚需低价为主打，从本月成交量来看，每日基本保持在40套以上，东城开发区贡献不小，银十抢客成效明显，从市场情况来看，新房源入市带动大批成交量，不少购房者酝酿出手。

从推新来看，东营楼市是遍地开花，如西城有富海广场加推、未来国际全新盘入市，新区有华泰国际豪园加推，但东城及开发区仍然还是推新的“主力军”；而在价格方面，这些开盘和计划开盘的楼盘都基本采取价格保守策略。除明确给出优惠折扣价格外，还纷纷打出办VIP卡抵现金、一次性付款价格优惠、分期促销、以老带新、购房抽奖等营销策略。不同的销售策略都是为了获得购房者的心，同样这些还是让购房者有很多期待的。

从楼盘活动方面看，随着银十的结束，为了把握好最后的销售时机，近期很多家楼盘也都使出浑身解数，推出各式各样的楼盘活动，积攒人气，为楼盘造势；比如说像恒大的“万圣逛high”、悦来新城的“最美全家福”等一系列活动；无论从推盘、价格、优惠力度、活动等等方面，不难发现开发商银十最后时期正在抓紧抢收。众多品牌楼盘集中上市也令期待已久的购房者激动雀跃。

◆11月楼市展望：

经历了不咸不淡的9月后，10月完美逆转，成交量大幅上涨，同时为东营房地产市场打了一支强心针。如今东营各大开发商都已为11月份的市场做好了充分准备，楼盘开推积极性不低于上月，各种折扣优惠不减，受传统的金九银十等因素影响，多数楼盘选择在十月中下旬推出，届时还采取了促销措施，在短期内促进楼市成交，相信十一月的签约量或将延续十月的成绩。对于年底楼市，市场并不明朗，以今年前三季度的销售形势来看，大中盘所占据的市场份额远大于小楼盘，小楼盘在竞争激烈格局当中，不可避免地受到一定的冲击。市场的洗牌重整加剧了竞争，也在整体上提升居住的品质。

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