[摘要] “我想买东营区某村新建的楼房，价格很便宜，但听说是小产权的，买了会有什么问题？安全吗？”小葛终于想买房了，可是又觉得现在商品房房价实在太高了，朋友帮他打听到中心城某村的村居改造房，价格便宜一些，但面对关于整治小产权房的一些消息，小葛还是有一些顾虑。
什么是小产权住房？
关于小产权房的解释主要有三种，目前面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。
种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权成为大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商的一个产权分割来的。
第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权。
种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖（经济适用房需房屋产权证自发证日起满5年才可上市交易），其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。
除此之外，还有一种被业内普遍接受的说法，即：建在农村集体用地上的房屋，因只能办理房产证、不能办理土地使用证，被称为小产权房。农民建在集体土地上的“小产权房”，无法办齐“两证”，价格比一般商品房低出很多。
东营的小产权房
在东营说到小产权住房主要是指村居改造的房子，比如城中村的辛店、刘家、玛琅、东营村、西营村、东赵等都在村集体土地上建设了村居改造房，根据相关政策，这部分房产目前还不能办理房产证，下一步集体土地范围内的房屋将可以办理房产证，但是只允许确权给本村居民，不能对外出售。
东营的小产权住房还有一部分是单位集资建设的房产，只有房产证或两证都没有，价格相对便宜，主要对单位内部销售。
购买小产权房的“安全系数”
因为小产权房是没有完全产权的房产，因此在法律保护程度上对买家处于弱势。比如村居改造房，目前的政策规定是“只能确权给本村居民”，买了这样的房子将面临拆迁得不到补偿的问题，也面临原房主拿钱不认账而缺乏法律支持的难题。
首先，小产权房只具备普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质。所以购房者的购房合同在法律看，属于无效合同。
其次，如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人实际只拥有房屋的使用权，所以其拆迁补偿要比普通商品房低很多。
再次，由于小产权房没有在房管部门备案，不在政府机构对商品房的统一管理范围内，这样在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，无法有效维护权利。
第四，开发资金和建筑质量一般是需要银行和政府进行监管的，而小产权房在这方面比较薄弱，几乎没有得力的监管机构，主要依靠开发商自律进行开发建设。
最后，房地产市场整顿风险。因为小产权房不属于商品房，而农村宅基地按照现在的法律规定，宅基地上面的住房不允许向城市居民出售，宅基地由村集体享有土地所有权，村民享有使用权、继承权，但是不能转卖。以新农村名义建设的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分目前还没有明确的处置和管理办法。
曾有朋友听说某城中村改造，便找关系用别人的名字定了一套住房，交了5万块钱，后来房子没盖成钱也不见影了，所托之人说钱已经交上了，现在不见了也是没有办法的事情。朋友赔了钱却是哑巴吃黄连的主。因此，开篇主人公小葛的顾虑是应该有的，也是应该细细考察的问题。
从价格看，小产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40％～60％，而购买小产权房者更多的以自住为主，因此只要住着舒服，人们不大会考虑出售的风险，也不会过多考虑拆迁权益的风险。毕竟过高的房价让商品房成为奢望，而城中村的小产权房总比其他县区或县镇要方便很多，谁让自己钱不够足够多呢？
客观上“小产权房”不仅让一部分城镇居民买到了廉价的住房，而且可以起到平抑城市商品房价格的作用。但是，选择小产权房实则是购房者的无奈之举，小产权房里面蕴藏的政策风险谁都明白，但是在高房价面前，购买者已经考虑不到那么长远了，“好歹有个窝”的中国传统思想让他们义无返顾的选择购买。
小产权政策落地更能让购房者踏实
“小产权房问题清理领导小组正在组织调研、研究、提出小产权房清理整治工作方案。”日前，国土部召开的国土资源违法举报工作座谈(培训)会上，国土资源部执法监察局局长李建勤透露，目前方案已经初步完成，并已上报国务院，国务院正在向相关部门征求意见，发布时间有待国务院最终敲定。
“前几年，我人生的奋斗目标就是在身边儿给父母买一套舒服的房子。于是就买了玛琅村的房子，心愿了了，心病也来了：这套房不是小产权嘛，报纸上三天两头地说这儿停工，那儿被强拆……搞得家人整天提心吊胆的，心里不踏实。听说最近终于要出处理政策了，快出吧，快出吧，不管好歹，出了也就踏实了。”小产权房业主金女士说到。
任何政策都是一把双刃剑，不可能保全所有人的利益，也不可能总产生正向的效果，但总是希望能有一个好的结果，既让国家在城市化进程中所面临的难题得到解决，又让中低收入家庭实现居者有其屋。期待好的政策尽快出台，期待好的政策能得到好的执行。（毕铭）
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